Comment investir sans se tromper dans un immeuble de rapport ?

L'immeuble de rapport représente le graal de tout investisseur locatif et de plus en plus personnes sont à la recherche de ce type de biens. Est-ce que c'est un bon choix ? Faut-il commencer par investir dans un immeuble ? Quels sont les avantages et inconvénients d'acheter un immeuble de rapport ? Ce sont à ces questions que je vais répondre dans cet article !

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Le terme « immeuble de rapport » est né au 18 ème siècle pour désigner les bâtiments construits à Paris dans un but de les louer pour « rapporter » de l’argent via les loyers. 

Depuis, le terme s'est développer pour désigner tout achat d'un ensemble de lots constituant un même bien immobilier. Au lieu d'acheter les biens séparément les uns après les autres (généralement en copropriété), vous achetez un bloc de plusieurs appartements ensemble dont vous êtes l'unique propriétaire (monopropriété).

Le terme "immeuble de rapport" s'est étendu à d'autres types de biens comme "maison de rapport" ou encore "lots de rapport". Tous ces termes désignent au final la même chose : l'achat par un même propriétaire (personne physique ou morale (exemple SCI)) d'un ensemble immobilier dans le but de louer les différents lots qui le compose. L'objectif est de "rapporter" de l'argent tous les mois via les revenus locatifs.

Les conseils avant d’investir dans un immeuble de rapport

Avoir de l'expérience

Avant d'investir dans un immeuble de rapport, il est vraiment conseillé d'avoir de l'expérience terrain sur un précédent projet. Vous pouvez avoir suivi des formations sur l'immobilier locatif , lu des dizaines de livres, regarder des vidéos sur YouTube, ... la formation théorique ne remplacera pas l'expérience que vous pouvez acquérir sur le terrain.

COMMENCEZ PETIT

Pour se créer de l'expérience, rien ne vaut de commencer par un petit projet comme l'achat d'un studio à rénover ou d'un appartement T2/T3. Cela vous permettra de mettre le pied à l'étrier, de vous familiariser avec le processus d'achat d'un bien immobilier, d'être confronté à différentes problématiques (faire des devis, suivi de chantier, édition du bail, gestion d'un locataire, ...).

Ce premier investissement ne sera certainement pas votre meilleur investissement mais il sera là pour vous faire la main, faire des erreurs, les corriger, prendre confiance et surtout valider que faire de l'immobilier est quelque chose qui vous plait. 

Vous pourrez prendre les connaissances acquises sur ce premier projet pour ne pas reproduire les mêmes erreurs sur un projet de plus grosse taille comme un immeuble. Cela permettra également de rassurer la banque de vous prêter car vous aurez démontré une certaine expérience.

Après, ce ne sont que des conseils, rien ne vous empêche d'investir dans un immeuble de 2 ou 3 lots dès pour votre premier achat si vous vous sentez de le faire. 

Pourquoi acheter un immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble de rapport présente de nombreux avantages :

• Le prix à l'achat est généralement plus faible. Comme vous achetez un grand bâtiment, vous obtenez un prix de gros et donc un prix au mètre carré plus faible et également avec des frais de notaires plus faibles que si vous achetiez plusieurs appartements séparément. L'achat d'immeuble de rapport, bien qu'il se démocratise de plus en plus, reste un marché de niche qui s'adresse aux investisseurs immobiliers expérimentés.
• Vous êtes le seul propriétaire ! Terminé les AGs de copropriété inefficaces où tout le monde se crepe le chignon ! Dans un immeuble de rapport, vous avez la monopropriété et vous êtes donc le seul maitre à bord.  C'est à la fois un avantage car vous êtes seul à prendre les décisions comme bon vous semble mais aussi seul à payer les gros travaux (exemple de la toiture) quand cela est nécessaire.
• Vous touchez l'ensemble des loyers de l'immeuble. Pour trouver une opération rentable, vous ferez en sorte que vos loyers couvrent largement la mensualité du crédit immobilier. Pour cela, vous partirez en général sur un prêt de longue durée (20 ans voir 25 ans) pour maximiser votre cashflow.
• Vous gagnez un temps énorme ! Au lieu d'acheter un appartement un par un, vous allez ici acheter plusieurs appartements d'un coup et gagnez beaucoup de temps ! Vous allez une fois chez le notaire, vous aurez besoin d'un seul financement, vous gérer les travaux généralement d'une traite, .... Bref, un temps énorme de gagné !
• Vous limitez le risque ! En faisant l'acquisition d'un immeuble de rapport avec plusieurs logements, vous allez diluer le risque sur plusieurs locataires. Imaginez vous avez un appartement avec un loyer à 1200€ et du jour au lendemain le locataire ne paie plus, vous perdez 100% de vos loyers. Si au contraire, vous avez un immeuble avec 3 locataires qui paient chacun 400€ et que du jour au lendemain, un locataire décide ne plus payer, vous allez perdre 1/3 de vos loyers encaissés.

Se former avant de se lancer

Il est très important de se former avant de se lancer dans ce type d’investissement pour éviter les mauvaises surprises. Il existe de nombreuses formations de très bonnes qualités pour éviter de faire des erreurs, perdre du temps ou choisir le mauvais régime fiscal.

Vous trouverez ci-dessous la liste des 3 meilleures formations pour se former dans l'investissement en immeuble de rapport : 

Si vous avez décidé d'acheter un immeuble de rapport prochainement, c'est une excellente chose ! L'immeuble de rapport, comparé à d'autres investissements a comme nous avons pu le voir de nombreux avantages. Il existe plusieurs manières d'investir dans un immeuble de rapport et cela va dépendre de vos objectifs ! Certains préfèreront faire de gros travaux pour bénéficier d'une opération en déficit foncier, d'autres préféreront acheter des immeubles déjà loués en SCI à l'IS ... Cependant, avant de vous lancer tête baissée dans ce projet, n'oubliez pas de bien vous former au préalable afin d'éviter tout déconvenue !