Depuis quelques années, il est possible de revendre un logement meublé mis en location non professionnelle pour obtenir des avantages fiscaux. Pour autant, cette revente n’est pas sans conséquences fiscales. Il est important de connaître les règles applicables afin d’être en mesure de déterminer si cette option est intéressante pour vous.
Dans cet article, nous allons revenir en détails sur la fiscalité applicable à la revente de LMNP. Nous verrons notamment quels sont les impôts et taxes qu’un particulier doit payer lors de la cession du bien et quelles sont les possibilités qui s’offrent à lui pour réduire sa facture fiscale.
Quand revendre en LMNP ?
Plusieurs raisons peuvent motiver le propriétaire d’une LMNP à vendre son bien :
Par ailleurs, la loi ne fixe pas de durée pour la conservation d’un bien LMNP. Un propriétaire peut donc céder son bien quand il le souhaite. Toutefois, en fonction du type de bien meublé mis en location, il peut s’exposer à des sanctions s’il ne garde pas le bien sur une certaine durée.
Concrètement, si la LMNP concerne un bien meublé en dehors d’une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, etc.), la revente du bien est possible à tout moment. Dans ce cas, le bien peut être cédé à n’importe quel acquéreur avec les meubles ou à vide. Les règles de la plus-value immobilière sont applicables.
Par contre, un délai minimum de possession est imposé par la loi pour une location meublée non professionnelle située dans une résidence de services soumise au dispositif Censi-Bouvard. Il est interdit de revendre une LMNP Censi-Bouvard avant un délai de 9 ans d’amortissement. En contrepartie, d’importants avantages fiscaux sont offerts par le dispositif Censi-Bouvard au propriétaire du bien LMNP. Si le propriétaire revend le bien avant ce délai, il devra rembourser à l'administration fiscale l’exonération d’impôts dont il a joui.
Rappels sur la fiscalité de la LMNP
Il existe plusieurs régimes fiscaux applicables aux investissements en Loueur Meublé Non Professionnel, notamment le statut LMNP classique, le régime des micro-BIC et la loi Censi-Bouvard. Avant de finaliser un investissement en LMNP, il est important pour tout particulier investisseur de bien comprendre les spécificités et les avantages de chacun de ces régimes.
Le régime réel (amortissement)
Le régime réel est obligatoirement appliqué si vos recettes locatives annuelles sont supérieures à 72 600 euros. Cependant, il est toujours possible de choisir ce régime en statut LMNP, même si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 euros. Pour cela, vous devez en faire la demande au fisc avant le 1er février de l’année civile.
Le régime réel est plus avantageux puisqu’il permet de déduire la totalité des charges locatives. Toutefois, il requiert une plus grande attention quant aux démarches administratives, fiscales et comptables, qui sont plus complexes.
Dans le régime réel, le bénéfice taxable est calculé selon les règles générales qui s’appliquent aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les recettes sont composées du montant des loyers HT, encaissés ou non, des provisions pour charges prévues dans le contrat de location, et des recettes accessoires.
Le bénéfice taxable est donc égal à la différence entre vos recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.
Le régime réel permet de déduire les charges suivantes de votre location meublée :
Les meubles et le logement doivent être inscrits à l’actif du bilan pour que l’amortissement de leur prix d’achat soit déductible des impôts.
Le régime des micro-BIC
Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 €, vous relevez du régime des micro-BIC, à moins que vous choisissiez le régime réel. Ce dernier n’est appliqué que sur demande.
Le régime des micro-BIC vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50% sur le montant de vos loyers, ce qui signifie que vous n’êtes imposé que sur la moitié de ce montant. Vous ne pouvez déduire aucune autre dépense.
Ce régime est avantageux si vos dépenses (charges) sont inférieures à la moitié de vos revenus (recettes), soit généralement lorsque vous n’avez plus d’amortissements (coûts d’acquisition d’un bien) à déduire.
Il faut noter qu'il est impossible d'être imposé au régime micro-BIC et, dans le même temps, de récupérer la TVA déductible lors d'une acquisition dans une résidence de services.
LMNP loi Censi-Bouvard
Les investisseurs qui ont acheté un ou plusieurs logements dans une résidence de services peuvent opter pour l’amendement Censi-Bouvard, en vertu du régime réel d’imposition.
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition HT, avec un plafond de 300 000 €, et répartie sur 9 ans. En cas de réduction d’impôts supérieure à l’impôt de l’année, le solde de la réduction d’impôts peut être différé pendant les 6 années suivantes. Il est possible de récupérer jusqu’à 20% de la TVA sur le montant de l’acquisition si vous vous engagez à conserver le bien pendant 20 ans au moins.
Un bail commercial unit l’investisseur et le gestionnaire de la résidence. L’investisseur percevra donc un loyer pendant toute la durée du bail, qui est au minimum de 9 ans. Le gestionnaire aura la charge de la location et de la gestion du bien, ce qui permettra à l’investisseur de se sentir plus tranquille.
Comment calculer le montant de l'imposition ?
La plus-value brute équivaut à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Le prix de cession est le prix réel mentionné sur l’acte de vente. Il peut être majoré de certaines charges et indemnités. On peut également en déduire, sur justificatif, le montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée, ainsi que les frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette vente (frais de diagnostics, frais de publicité, les honoraires de commercialisation, etc.).
Le prix d’achat, quant à lui, est le prix réel auparavant payé par le propriétaire-vendeur, tel qu’il a été mentionné dans l’acte lorsqu’il acquérait le bien. Il peut être majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses tels que stipulés dans la loi :
Sont également pris en compte dans la majoration, les travaux réalisés par une entreprise et dûment facturés, soit pour leur montant réel soit pour un montant forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition. Il existe toutefois une condition : le contribuable doit céder le logement plus de cinq ans après son acquisition.
Quels sont les taux d’imposition en cas de revente d'un bien loué en meublé ?
Les plus-values immobilières, après déduction des abattements, sont taxées à hauteur de 19 % au titre de l’Impôt sur le revenu (IR). Elles sont ensuite soumises aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.
Cas des résidents de France, HUE et ETNC
Les résidents de France, HUE (hors Suisse et Royaume Uni) et ETNC (états et territoires non coopératifs) sont soumis à des prélèvements de 17,2%. Les résidents de l'Union européenne, de l'Espace économique européen et de Suisse, quant à eux, sont soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Ces prélèvements se font à condition que le cédant soit affilié à un régime de sécurité sociale en Suisse ou dans un des États membres de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, et qu'il ne soit pas affilié à la Sécurité sociale française.
Cas des résidents britanniques
Depuis le 1er janvier 2021, les résidents britanniques sont soumis au prélèvement de solidarité de 7,5% s'ils sont affiliés à la sécurité sociale britannique, et ne sont aucunement affiliés à la sécurité sociale française. Le prélèvement de solidarité est applicable à tous les ressortissants ou résidents légaux de France, du Royaume-Uni ou d'un autre Etat membre de l'UE.
Cas des non-résidents
Les particuliers qui ne résident pas en France et vendent un bien immobilier y sont soumis à un taux forfaitaire de 19%, quel que soit leur pays de résidence.
Il est important de noter que les plus-values immobilières ne prennent pas en compte les amortissements dont a bénéficié le Loueur en Meublé Non Professionnel sur ses revenus locatifs déclarés en BIC. C’est l’un des principaux avantages fiscaux du LMNP.
Le statut de LMNP, une niche fiscale intéressante pour les particuliers
La location meublée non professionnelle est une niche fiscale efficace que peuvent exploiter les particuliers. Les bénéficiaires du statut de loueur en meublé non professionnel sont considérés comme des entrepreneurs, mais ils ne sont pas assujettis aux mêmes règles d’imposition sur les plus-values que les professionnels.
Comment sont imposées les plus-values ?
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel, lors de la cession des logements meublés, sont soumises au régime des plus-values des particuliers. La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d'un bien immobilier et son prix d'acquisition. Pour déterminer la plus-value imposable, il faut appliquer à la plus-value brute des abattements en fonction du nombre d'années de détention du bien.
La plus-value imposable, quant à elle, est taxée à 19 %, avec des abattements qui permettent une exonération après 22 ans de détention du logement. Elle est également soumise aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, avec une exonération au-delà de 30 ans de détention du bien.
Voir aussi notre Comment calculer la plus-value d'un terrain ?
Des réductions d’impôts envisageables
En déclarant les revenus de votre location meublée non professionnelle au régime réel simplifié, vous bénéficiez de l'amortissement immobilier pour réduire votre imposition LMNP. En général, la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien placé en LMNP est soumise à deux types d’impôt : la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux.
La plus-value brute obtenue est soumise au système d’abattement par durée de détention. La réduction se calcule par paliers :
En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement par année est de :
La plus-value est surtaxée si le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50 000 euros. Une taxe supplémentaire allant de 2% à 6% est appliquée.
Cette taxe n’est applicable aux vendeurs multiples que si la quote-part obtenue par chaque individu excède 50 000 euros. Ainsi, un couple qui réalise une plus-value nette imposable de 80 000 euros ne paiera pas de taxe supplémentaire, car chacun d’entre eux aura payé des impôts au titre d’une marge de 40 000 euros.
Investisseur immobilier depuis 2014, je partage ici mes connaissances, retours expériences, astuces, formations et outils sur le thème de l’immobilier locatif et l’achat revente. Expert de l’immobilier locatif, je possède aujourd’hui 32 appartements locatifs répartis sur plusieurs immeubles de rapport, maisons et appartements en copropriété. Ma spécialité est l’investissement dans immeubles de rapport que ce soit en location nue ou meublée.
