Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier consistant à l’achat/revente d’un terrain, il est primordial de vous renseigner sur les différents impôts et surtout sur le meilleur statut à choisir lors de l’achat.
En effet, acheter un terrain n’est pas forcément plus simple qu’acheter un appartement ou une maison. Pour maximiser vos bénéfices, découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur la plus-value de la vente d’un terrain.
Qu’est-ce que la plus-value sur la vente d’un terrain ?
Lorsqu’un propriétaire possède un terrain constructible, c’est-à-dire sur lequel il est possible de construire, il est soumis à la plus-value lors de la revente si le prix de vente dépasse le prix d’achat.
Les terrains, tout comme les immeubles ou les maisons, peuvent prendre de la valeur au fil des années. Il est aujourd’hui difficile de trouver des terrains constructibles ayant certains critères, comme le peu de proximité avec les voisins ou la présence d’un bois environnant par exemple.
En fonction de leur taille, de leur localisation ou de ce qu’ils possèdent (une mare, un étang, des arbres centenaires...), un terrain peut voir son prix grimper sur le marché en seulement quelques années.
À l’inverse, si vous vendez un terrain moins cher que son prix d’achat il s'agit d’une moins-value.
Si le propriétaire a reçu le bien en héritage, une plus-value est également comptée si le prix de revente est supérieur au prix estimé (valeur vénale). Dans ce cas, ce n’est pas le prix d’achat qui compte.
La plus-value est donc considérée par l’État comme un revenu : elle est donc imposable.
Comment est calculée la plus-value immobilière ?
La plus-value est directement calculée sur le prix de vente par rapport au prix d’achat.
Pour le prix de vente, c’est le prix indiqué dans l’acte de vente qui est retenu.
Le prix d’acquisition considéré pour le calcul de la plus-value dépend de la manière dont le bien a été acquis. S’il s’agit d’une succession, c’est la valeur vénale déclarée qui est prise en compte. Si l’héritier a pris en charge les droits de mutation et les frais de notaire, la valeur vénale peut être majorée d’autant.
Dans le cas d’un achat, c’est le prix indiqué dans l’acte qui est pris en compte. Ce montant peut être majoré d’éventuels frais (voiries, travaux et frais d’acquisition).
Dans quels cas existe-t-il une baisse de fiscalité ?
Il existe plusieurs cas de figures pour lesquels la fiscalité lors de la plus-value peut baisser. En effet, le gouvernement a souhaité faciliter la vente de terrains pour proposer plus de logements et ainsi diminuer l’inflation dans le domaine de l’immobilier.
Des abattements allant jusqu’à 85%
Si votre terrain se situe dans les zones A et A bis, vous pouvez bénéficier d’un abattement intéressant. Ces zones correspondent aux localisations où le marché immobilier est le plus tendu.
Toutefois, pour que cet abattement ait lieu, l’acheteur final doit s’engager officiellement sur l’acte de vente à construire des logements sous moins de quatre ans.
Le cas des terrains non constructibles
Un terrain non constructible peut bénéficier d’abattements fiscaux sous certaines conditions :
Si votre terrain non constructible est devenu constructible, renseignez-vous sur les éventuels abattements possibles.
Le cas des terrains agricoles
En France, de nombreux terrains agricoles peuvent faire partie de la succession. En fonction des statuts de l’agriculteur, le terrain peut appartenir au patrimoine privé ou au patrimoine professionnel.
Dans le second cas, la plus-value est exonérée lors de la vente.
Le réinvestissement dans la résidence principale
Si vous réalisez une plus-value sur la vente d’un terrain avant d’acheter votre résidence principale, et que vous investissez cette somme dans son achat, vous pouvez bénéficier de l’exonération d’impôts.
Bien sûr, il y a un délai à respecter : vous devez acheter votre résidence principale moins de 2 ans après la vente du terrain.
Les cas d’exonération d’impôts
Dans certains cas, il est même possible d’être exonéré des impôts. C'est le cas si vous possédez le terrain depuis plus de 30 ans.
C’est également le cas si le terrain en question fait partie de la résidence principale du vendeur et qu’il est vendu moins d’un an après la résidence.
Bon à savoir : si vous possédez le terrain depuis une période comprise entre 22 ans et 30 ans, vous ne paierez que l’impôt pour les prélèvements sociaux.
Pourquoi investir dans l’achat d’un terrain ?
Lorsqu’on investit dans l’immobilier il est conseillé de diversifier ses revenus et ses acquisitions : immeubles de rapport, maisons, parkings… mais avez-vous déjà pensé aux terrains ?
Une des principales stratégies est l’achat d’un grand terrain dans le but d’une division. Vous pourrez ensuite vendre deux ou plusieurs parcelles indépendamment.
Cette opération assure une forte plus-value et vous permet de générer du cash à réinvestir dans d’autres opérations. Bien sûr, il faut prendre en compte l’imposition.
La difficulté principale reste l’offre : il y a relativement peu de grands terrains à vendre à des prix accessibles. De plus, des formalités administratives sont nécessaires pour pouvoir prétendre à la division d’un terrain.
Quels paramètres prendre en compte lors de l’achat d’un terrain en vue de la revente ?
Si l’achat d’un terrain semble plutôt simple, il y a en réalité des paramètres à prendre en compte avant de signer :
Pour les parcelles isolées, renseignez-vous sur les travaux de raccordement nécessaires. Comme pour tout achat, vérifiez qu’il n’y a pas de servitudes.
Pourquoi acheter un terrain en SCI ?
La société civile immobilière (SCI) présente quelques avantages lors de l’achat d’un terrain. Cette option est à choisir en fonction de votre situation : achetez-vous seul ou à deux ? Souhaitez-vous transmettre votre patrimoine plus facilement ?
En effet, l’achat d’un terrain en SCI permet de :
L’achat d’un terrain en nom propre
En achetant un terrain en nom propre, vous n’avez pas besoin de créer de société. Vous évitez les frais comptables ainsi que les frais de création de société.
Contrairement à la SCI, ce statut vous permet d’acheter un bien seul. Si vous l’achetez à plusieurs vous serez alors en indivision.
Bon à savoir : vous pouvez utiliser votre PEL ou votre CEL pour l'achat d'un terrain.
Que choisir entre un investissement en nom propre et un investissement en tant que marchand de biens pour l’achat-revente d’un terrain ?
L’achat-revente est une opération immobilière visant à récupérer rapidement des liquidités. C’est un bon moyen pour commencer à vous constituer un capital pour réaliser d’autres investissements par la suite.
Pour l’achat-revente, l’achat en nom propre peut avoir des avantages :
L’achat-revente en tant que marchand de biens en SAS ou SARL peut également présenter des avantages :
Pour conclure, les opérations d’achat-revente de terrains peuvent vous permettre de générer rapidement du cash à réinvestir. Il faut cependant choisir le bon régime fiscal pour limiter l'imposition et les taxes. N’oubliez pas de calculer tout ce qui entre en compte pour déterminer la plus-value exacte de votre opération.
Investisseur immobilier depuis 2014, je partage ici mes connaissances, retours expériences, astuces, formations et outils sur le thème de l’immobilier locatif et l’achat revente. Expert de l’immobilier locatif, je possède aujourd’hui 32 appartements locatifs répartis sur plusieurs immeubles de rapport, maisons et appartements en copropriété. Ma spécialité est l’investissement dans immeubles de rapport que ce soit en location nue ou meublée.
