Pourquoi acheter un immeuble de rapport en SCI ?

Lorsqu’on s’intéresse de près à l’investissement immobilier, il devient évident qu’un des principaux enjeux est d’optimiser sa fiscalité afin d’améliorer sa rentabilité nette. La Société Civile Immobilière (SCI) peut vous permettre d’accéder à un régime fiscal avantageux et de faciliter la transmission de patrimoine. La seule condition est qu’il y ait au moins deux associés : il n’est pas possible de créer une SCI seul.

Tous les biens immobiliers peuvent être achetés sous une SCI. Dans le cas d‘un immeuble de rapport (un bien comprenant au moins deux logements distincts) il est primordial de bien définir les statuts de la société et de choisir un régime fiscal pertinent.

Découvrez la différence entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR ainsi que leurs avantages et inconvénients respectifs.

Quels sont les intérêts d’investir dans un immeuble de rapport en SCI ?

La SCI est une société constituée d’au moins deux associés. Lors de la création, chacun d’entre eux doit apporter un capital. Cela représente plusieurs avantages pour réaliser des investissements immobiliers :

Vous pouvez acheter des biens plus chers à l’achat grâce aux ressources des deux associés (ou plus),

D'après mon expérience, les banques prêtent de l’argent plus facilement à une SCI qu’à un particulier, surtout si vous avez déjà un certain taux d'endettement,

La SCI permet d’acheter tout type de biens, mais les immeubles de rapport vous permettent de diversifier les types de location et donc les revenus. Cette stratégie rassure la banque, car vous diminuez statistiquement le risque de loyers impayés.

Il faut toutefois bien faire son choix lors de la création de la société entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS car c’est ce qui va impacter la fiscalité.

Tout savoir sur la SCI à l’IR

sci à l'ir

Si vous choisissez de créer une SCI à l’IR (Impôts sur le Revenu), vous et votre associé serez imposés indépendamment.

Ce sont vos revenus fonciers respectifs qui vont déterminer le montant de vos impôts.

Les avantages d’une SCI à l’IR

investir immeuble de rapport sci

Le premier avantage d’une SCI à l’IR est l’absence de frais de comptabilité. À cela s’ajoutent les avantages de la SCI, quel que soit le régime d’imposition :

  • Investissement en famille facilité,
  • Multiplication des investissements,
  • Faciliter la succession.

Les inconvénients d’une SCI à l’IR

Lorsque votre société civile immobilière est à l’IR, plus vous gagnez plus vous pouvez passer à une tranche supérieure pour l'imposition.

Si vous prévoyez de développer votre SCI, et donc à fortiori d’accroître vos bénéfices, le montant de vos impôts va être de plus en plus impactant sur le bénéfice net.

Comme pour toute SCI, vous ne pouvez pas monter cette société seul : il vous faut au moins un autre associé.

avantages

  • Pas de frais de comptabilité,
  • Idéal pour investir en famille,
  • Idéal pour la transmission de patrimoine.

inconvénients

  • L'imposition peut être importante en fonction des revenus dégagés par la SCI.

La SCI à l’IS : les avantages et les inconvénients

sci à l'is

La SCI à l’IS fait peur aux particuliers. Pourtant, c'est une option qui peut permettre de payer moins d’impôts et donc d’augmenter ses bénéfices nets.

Les avantages d’une SCI à l’IS

Le système d’imposition est le principal avantage d’une SCI à l’IS. En effet, si vos résultats ne dépassent pas les 38 120€, le taux de l’impôt est de 15% seulement.

Le régime de l’IS permet également de déduire certaines charges, comme les frais de notaire, les travaux, les assurances et même la taxe foncière par exemple, ainsi que l'amortissement.

Pour résumer, plus l’immeuble de rapport que vous achetez nécessite des travaux, plus le régime à l’IS devient intéressant.

Les inconvénients d’une SCI à l’IS

Le principal inconvénient d’une SCI à l’IS est l’obligation comptable. Tout doit être noté et comptabilisé précisément.

Toute SCI doit être créée comme une personne morale, et ce dans les délais légaux. Vous aurez donc des frais de création ainsi que des frais pour la rédaction des statuts.

Lorsque vous souhaitez prélever les bénéfices pour vous verser une rémunération (les dividendes), ces derniers seront imposables et peuvent être taxés jusqu’à 30%.

Enfin, le régime de l’IS n’est pas favorable pour les plus-values.

avantages

  • Régime d'imposition avantageux,
  • Possibilité de déduire des charges.

inconvénients

  • Obligations comptables,
  • Dividendes imposables,

SCI à l’IS et immeubles de rapport

Si vous lisez cet article dans le cadre de l’achat d’un immeuble de rapport, sachez que la SCI à l’IS est souvent plus avantageuse. Bien sûr, n’hésitez pas à demander conseil à un expert pour déterminer la meilleure option en fonction de votre propre situation.

L’immeuble de rapport comporte plusieurs biens disponibles à la location. Ils peuvent être de surfaces ou de configurations différentes, ne se prêtant pas forcément au même type de location.

La SCI à l’IS vous permet de choisir des types de location différents en fonction de chaque logement : location courte durée, location meublée, location nue (notamment dans le cas d’un local commercial au rez-de-chaussée), ou même colocation.

La SCI à l’IS permet donc une grande flexibilité quant au choix du type de location pour chaque bien.

Quid de la holding ?

holding

Quand on multiplie les opérations immobilières, il peut être intéressant de penser à monter une holding immobilière. Pour faire simple, une holding est une société qui possède d’autres sociétés.

La holding est donc considérée comme une société mère détenant des filiales. En immobilier, le montage d’une holding est avantageux lorsqu’on possède plusieurs sociétés : elle permet de faire transiter les flux de trésorerie entre elles.

Elle permet également d’éviter la double imposition subie quand on décide de se verser des dividendes : en SCI à l’IS, il faut payer les impôts sur les sociétés puis payer les impôts sur le revenu sur la somme reçue en dividendes.

La création d’une holding, pour qu’elle soit optimisée, peut s'avérer compliquée… Nous vous recommandons de vous faire accompagner par un expert.

Bon à savoir

La holding n’est possible que si vous avez une SCI à l’IS. Elle ne peut pas détenir une SCI à l'IR.

Acheter un immeuble de rapport sous le régime de l’IS vous permet donc une plus grande flexibilité au niveau des types de location, mais également la possibilité d'accroître votre parc immobilier grâce à la création d’une holding.

Acheter un immeuble de rapport sous le régime de l’IS vous permet donc une plus grande flexibilité au niveau des types de location, mais également la possibilité d'accroître votre parc immobilier grâce à la création d’une holding.

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