Ces dernières années, acheter une passoire thermique a fait partie des stratégies les plus vendues par les experts en investissement immobilier ou les diverses formations en ligne. Mais qu’en est-il aujourd’hui ?
En effet, des évolutions sont prévues en 2023. Dès le 1er janvier les logements qui consommeront plus de 450 kWh/m2 seront considérés comme énergiquement indécents. Des textes vont être mis en place dans le cadre de la loi Climat pour empêcher la location et la vente de ces logements, ce qui effraie les potentiels investisseurs.
On vous dévoile tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter une passoire thermique dans votre stratégie d'investissement locatif.
Les avantages d’acheter une passoire thermique
Découvrez dans un premier temps les bonnes raisons d’acheter une passoire thermique dans un but d’investissement locatif.
Un bon plan pour acheter moins cher
Il est aujourd’hui obligatoire pour les professionnels de l’immobilier d’indiquer le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) lors de la mise en vente d’un bien.
Les logements possédant l’étiquette F ou G ont un classement très faible, et n’intéressent donc pas les acquéreurs qui souhaitent vivre eux-mêmes dans ce lieu.
À titre d’exemple, le même bien se vend 13% moins cher s’il est classé en catégorie F ou G, que s’il est classé en catégorie A ou B. L’augmentation du prix de l’électricité et des matériaux en général fait également peur aux français, qui osent moins acheter ce type de bien.
En tant qu’investisseur, acheter une passoire thermique est donc un excellent moyen de négocier le prix et d’acquérir un bien à un coût inférieur au prix du marché. Vous obtenez donc plusieurs avantages : vous avez besoin d’emprunter moins d’argent à la banque, d’avoir un apport inférieur, et vous augmentez donc votre future rentabilité brute.
La rénovation du bien peut être soutenue par des aides de l’État
Pour accompagner ceux qui optent pour la rénovation énergétique, l’État a mis en place plusieurs aides.
Par exemple, Ma Prime Rénov’ propose une aide calculée en fonction des revenus du foyer. Il existe également la prime Énergie ou encore la prime Énergie EDF.
Bon à savoir
Renseignez-vous en fonction de votre région car il est aussi possible de bénéficier d’aides locales.
Plus de biens immobiliers vont être en vente
Tout le monde n’a pas envie de se lancer dans des travaux de rénovation énergétique. C’est pourquoi de nombreux experts estiment que de plus en plus de particuliers vont vendre leur bien afin de ne pas avoir à faire ces travaux.
Ces prochaines années devraient donc voir apparaître de nouvelles opportunités pour les investissements immobiliers, à condition de maîtriser les coûts et les possibilités des travaux à effectuer.
Bénéficier d’avantages fiscaux
Il existe plusieurs dispositifs mis en place par l’État pour profiter d’avantages fiscaux lorsqu’on achète une passoire thermique dans un but locatif :
Les inconvénients d’acheter une passoire thermique
Découvrons maintenant les inconvénients d’acheter une passoire thermique.
Augmentation de la quantité de travaux
Même s’il s’agit d’un inconvénient, il est surtout valable pour ceux qui n'achètent pas dans un but locatif. Si, en revanche, vous êtes en train de réaliser un investissement locatif, le coût global des travaux doit être pris en considération dans votre business plan.
Ainsi, même si le prix des travaux est plus élevé qu’avec un logement classé D ou E, l’économie réalisée à l’achat vous permet de conserver votre objectif de cash-flow positif.
Renseignez-vous bien sur les travaux de rénovation énergétique et les aides accordées par l'État. Pour améliorer le DPE de votre bien, vous devrez envisager des travaux pour améliorer l’isolation, changer les fenêtres, faire la réfection de la toiture, changer le système de chauffage ou améliorer la ventilation comme mentionné ci-dessus.
Très bientôt, il ne sera plus du tout autorisé de mettre en location des passoires thermiques. Vous devrez donc forcément améliorer la qualité d’isolation de votre bien.
Pour l’achat-revente, il est également conseillé d’améliorer le résultat du DPE pour faciliter la future transaction.
Voir aussi Formations travaux investissement locatif
On ne pourra bientôt plus louer une passoire thermique
Aujourd’hui, il est encore possible de louer des passoires thermiques et donc d’avoir un cash-flow positif sans faire de nouveaux travaux. Mais ce constat appartiendra bientôt au passé !
En effet, des dates butoires ont été annoncées. Ainsi :
D’ailleurs, les nouvelles lois impactent aussi les loyers perçus. Depuis août 2022, les propriétaires ne pourront plus augmenter les loyers des logements classés F et G.
Le DPE ne suffira plus pour la vente d’un bien
Aujourd’hui, il est impossible de vendre un bien sans fournir le diagnostic de performance énergétique. Ce document donne à la fois accès à la consommation d’énergie du logement ainsi que le taux d’émission de gaz à effet de serre.
Dès l’année prochaine en avril, pour les logements classés F ou G, il faudra également fournir un audit énergétique. Ce sera ensuite le cas pour les logements classés E dès 2025 et pour les logements classés D dès 2034.
Mais pourquoi ce nouvel audit ? Tout simplement pour spécifier de manière beaucoup plus précise la répartition des déperditions thermiques.
Sur quels éléments se base le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?
Avant 2021, le DPE était fourni à titre informatif. Aujourd’hui il est obligatoire et opposable. De ce fait, le calcul a évolué.
Ce ne sont plus seulement les anciennes consommations énergétiques (gaz et électricité notamment) qui sont observées mais aussi les équipements du logement ainsi que les caractéristiques et l’âge du bâtiment.
Le diagnostiqueur va donc observer l’ensemble de la maison, des placards, des prises, mais aussi des fenêtres et des ventilations. Le DPE fournit donc un état global de la performance énergétique.
Voici les éléments qui permettent d’améliorer l’étiquette DPE :
Qu’est-ce que la loi Climat et résilience ?
Publiée au journal officiel le 24 août 2021, cette loi a été votée pour accélérer la transition écologique. Elle impacte le monde de la location en interdisant petit à petit de proposer des passoires thermiques.
Cette loi a donc permis d’acter cette interdiction progressive, obligeant ainsi les propriétaires de passoires thermiques à vendre leurs biens ou bien à procéder à des rénovations.
Elle stipule donc que le niveau de performance énergétique va entrer en compte parmi les critères de décence d’un logement.
Bon à savoir
Cette interdiction de location concerne aussi les logements touristiques.
Investisseur immobilier depuis 2014, je partage ici mes connaissances, retours expériences, astuces, formations et outils sur le thème de l’immobilier locatif et l’achat revente. Expert de l’immobilier locatif, je possède aujourd’hui 23 appartements locatifs répartis sur plusieurs immeubles de rapport, maisons et appartements en copropriété. Ma spécialité est l’investissement dans immeubles de rapport que ce soit en location nue ou meublée.
