Créer une société pour investir dans l’immobilier

Faut-il créer une société pour investir dans l’immobilier ? L’investissement immobilier est très en vogue aujourd’hui en France et dans d’autres pays du continent. Cependant, lorsqu’il s’agit d’effectuer ce type de placement, l’une des questions qui revient souvent est celle de la création de société. Si vous vous posez la même alors vous êtes au bon endroit. Découvrez dans cet article les conditions de créations ainsi que les différentes sociétés pour investir dans l’immobilier.

Dans quelles situations faut-il créer une société d’investissement en immobilier ?

Création d'une société d'investissement immobilier situation

Bien que l’investissement en nom propre semble être l’option, l’option la plus évidente, la création d’une société peut s’avérer intéressante dans certains cas.

Pour acheter un bien immobilier, vous pouvez choisir de constituer une société dédiée afin de tirer profit des avantages qu’offre cette dernière. En effet, une société peut s’avérer plus avantageuse que l’acquisition directe d’un bien en indivision. D’un point de vue fiscal, il est toujours plus simple et bénéfique de transférer les titres d’une société que celles d’un bien détenu en indivision. Aussi, en termes de gestion, sera beaucoup plus structurée que lorsqu’il s’agit d’une détention en indivision.

En réalité, lorsqu’il s’agit d’une société, la majeure partie des décisions importantes sont prises par le gérant. Celui-ci n’a pas nécessairement besoin d’obtenir l’accord des associés tant qu’il s’agit d’une opération de gestion. De plus, la réalisation des opérations de promotion immobilière est toujours plus abordable en société. Sachant que ces opérations sont connues pour leurs complexités, vous avez tout intérêt à créer une société d’investissement immobilière.

Pour finir, si le bien est destiné à faire l’objet d’une location régulière, il peut être intéressant de passer par l’intermédiaire d’une société à l’IS. Cela vous permet d’assurer la stabilité de la rente car les loyers sont récupérés et redistribués aux associés sous forme de dividendes.

Les différents types de société immobilières

Pour l’acquisition d’un bien immobilier, vous savez déjà que la création d’une société vous offre de nombreux avantages notamment en termes de gestion et de rente. Ensuite, il faut noter qu’il existe une grande variété de sociétés avec lesquelles vous pouvez réaliser facilement votre investissement. Parmi ces dernières, on peut citer :

  • Les sociétés pluripersonnelles
  • Les sociétés unipersonnelles

Le choix d’un type de société dépend essentiellement de votre statut, de votre situation et de vos objectifs. Dans un cas comme dans l’autre, la société sera titulaire des biens et versera des redevances à ces associés en fonction des pourcentages de titres détenus pas ces derniers. Et ce, peu importe le type de société choisi.

Les sociétés pluripersonnelles pour créer une société d’investissement immobilier

Création d'une société d'investissement immobilier pluripersonnelle

Par définition, une société pluripersonnelle est une entreprise dans laquelle plusieurs investisseurs s’associent pour réunir leurs capitaux. Ici, toutes les parties prenantes participent au placement, à la gestion et aux résultats de l’exploitation, notamment les bénéfices et les pertes. Ce type de société offre de nombreux avantages. Tout d’abord, la contribution des différents associés la rend plus importante que l’entreprise individuelle. Ainsi, pour la création d’une société à structure pluridimensionnelle, vous aurez le choix entre : une SAS, une SARL, une S.A., une SCS, une SCA, et une SNC. Zoom sur les avantages de chaque structure.

La SCI : société civile immobilière

La SCI ou société civile immobilière est une entreprise composée de deux ou plusieurs associés. Son principal but est d’assurer la gestion collective d’un patrimoine immobilier. Avec une structure de cette envergure, il est impossible d’effectuer des opérations commerciales. Autrement dit, la création d’une SCI ne vous permet pas d’entreprendre des opérations pouvant vous permettre de réaliser des bénéfices.

Principal avantage de la SCI

Détenir une société civile immobilière vous permet :

  • De mettre ces immeubles en location ;
  • D’assurer la gestion du patrimoine immobilier (son principal objectif) ;
  • De bénéficier d’un abattement de 15 ans en cas de donation ;
  • De constituer un patrimoine immobilier plus facilement.

Par ailleurs, la principale raison pour laquelle il peut être intéressant de créer une société immobilière est la possibilité de mettre la responsabilité de la gestion du patrimoine à la charge d’un gérant. Cela implique la responsabilité de toutes les décisions sur le bien en question. Ce qui signifie que l’unanimité des participants n’est pas une nécessité lorsqu’il s’agit de prendre des décisions de façon générale. A l’exception des décisions importantes telles que la nomination du gérant.

Avec une SCI, il n’est pas possible d’exécuter des activités commerciales. Cependant, par exception, une société civile peut entreprendre la location meublée de ses logements. Mais vos options s’arrêtent là.

La fiscalité de la SCI

En ce qui concerne la fiscalité, les revenus d’une société civile sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Ce qui signifie que l’imposition s’applique individuellement aux associés. Par contre, lorsque la SCI se permet de procéder à la location meublée, elle sera soumise à l’impôt des sociétés car dans ce cas, elle perçoit des loyers. Toutefois, sa fiscalité peut rester sous l’IR dans certaines situations. Par exemple, lorsque les recettes issues de la location sont inférieures à l’ensemble de ses revenus.

Les inconvénients de la SCI

En termes de plus-values, la SCI présente quelques inconvénients. Tout d’abord, elle vous arrache tous les avantages fiscaux que vous pouvez espérer obtenir avec une société d’investissement. Si votre l’amortissement de votre bien arrive à terme, vous serez imposé sur l’ensemble des plus-values du bien en question. Rappelons que cela intervient uniquement lorsque la société est soumise à l’impôt sur le revenu.

La SCI construction-vente (SCCV)

Si votre objectif est de mener des activités de construction d’immeubles dans un but de revente, alors la SCCV est faite pour vous. Il s’agit d’une autre forme de SCI qui reprend les mêmes caractéristiques à une différence prêt. Ici, vous avez la possibilité d’exercer une activité commerciale afin d’encaisser des plus-values et des bénéfices. En plus de la gestion immobilière, vous pouvez :

  • Acquérir un terrain pour la construction d’immeubles ;
  • Acheter un immeuble afin d’édifier une nouvelle construction (après démolition) ;
  • Conclure un bail à la construction ;
  • Rénover un vieil immeuble.

La SARL familiale

La SARL familiale est une société anonyme à responsabilité limitée familiale. Il s’agit d’une SARL habituelle qui regroupe uniquement des membres d’une même famille comme associés. Autrement dit, qui sont liés entre eux par un lien de sang ou une alliance directe. A partir du moment où cette société intègre d’autres participants ne faisant pas partir de la famille, elle perd son caractère familial et devient une SARL classique. Avec une SARL familiale, vous avez la possibilité d’exercer tout type d’activités à condition qu’elles ne soient pas libérales.

Les avantages de ce type d’entreprise sont largement au-dessus de ceux d’une SCI. En plus, des opérations commerciales qui sont autorisées, les plus-values au moment d’une cession des parts de la société ne sont pas imposables.

Toutes les activités peuvent être exercées à l’exception des activités libérales. L’avantage que présente la SARL familiale est qu’elle permet d’avoir un objet plus large qu’une sci : l’objet d’une SCI ne permet que la gestion de biens immobiliers. En ce qui concerne la fiscalité, la SARL est soumise à l’impôt des sociétés. Toutefois, il est possible d’obtenir une soumission à l’IR en adressant une demande au service des impôts.

La SARL immobilière

A l’opposé de la SARL familiale, la SARL immobilière est une société anonyme à responsabilité limitée. Ce qui signifie que ses associés ne possèdent aucun lien de parenté. Outre l’aspect familial, la SARL immobilière reprend les mêmes caractéristiques que la SARL familiale. En termes de fiscalité, vous n’avez pas le choix sur le régime qui sera appliqué. La seule option possible est celle de l’impôt des sociétés.

Les sociétés unipersonnelles pour créer une société d’investissement immobilier

Création d'une société d'investissement immobilier unipersonnelle

Comme l’indique le terme, une société unipersonnelle est une forme de structure dans laquelle le processus de création et le fonctionnement sont assurés par une seule et même personne. On parle alors d’entreprise à associé unique. Dans le cas d’un investissement immobilier, une société unipersonnelle implique le choix d’une SASU.

La SASU immobilière

La SASU immobilière est une société par actions simplifiées unipersonnelle. Son principal avantage réside dans le fait qu’il permet de bénéficier d’une certaine liberté en ce qui concerne la gestion des biens. La responsabilité étant limitée à la contribution du seul associé, ce type de structure permet d’exercer des activités commerciales. Pour finir, la SASU immobilière est exclusivement soumise à l’impôt des sociétés. Autrement dit, il n’existe aucun moyen de passer à l’impôt sur le revenu.

Pourquoi créer une SASU immobilière ?

La création d’une SASU a la particularité d’offrir des avantages intéressants notamment en termes de processus de création et de fonctionnement. En effet, les conditions de constitution d’une SASU sont particulièrement abordables. De plus, la responsabilité du gérant est limitée et son régime est bien plus flexible que celui des autres types de sociétés. Sans compter le niveau de protection qu’il garantit à l’investisseur.

Quelle société d’investissement immobilier choisir ?

Voici un tableau comparatif des différentes sociétés pour investir dans l’immobilier :

SCI à l’IR SCI à l’IS SARL SARL de famille SAS
Responsabilité des associés Illimitée Illimitée Limitée aux rapports Limitée aux rapports Illimitée
Comptabilité Simple Complexe Complexe Complexe Simple
Régime fiscal IR IS IS IS et IR IS
Statut à rédiger Oui Oui Oui Oui Oui
Capital social Pas de minimum requis Pas de minimum requis Pas de minimum requis Pas de minimum requis Pas de minimum requis
Composition du capital Apport en numéraire et en nature Apport en numéraire et en nature Apport en numéraire et en nature Apport en numéraire et en nature Apport en numéraire et en nature
Possibilité de s’associer Oui Oui Oui Oui à conditions que les associés entretiennent un lien de parenté Non

Comment créer une société d’investissement immobilier ?

Pour créer une société pour investir dans l’immobilier, vous devez avant tout choisir le type de société qui vous convient. Ensuite, il faudra rédiger les statuts avant de passer à la finalisation de la procédure.

Rédaction des statuts de la société

La première étape de la création d’une société d’investissement immobilier est à la rédaction des statuts. Il s’agit d’un document dans lequel les associés doivent préciser les informations importantes concernant l’organisation de la future société. Entre autres :

  • Le nom de la société
  • L’objet social
  • Le siège social
  • Le nom du gérant
  • Le capital social
  • Les noms des associés
  • La répartition des associés

Les statuts doivent être validés par l’assemblée générale (AG) sous un procès-verbal. Ensuite, les associés doivent ouvrir un compte bancaire au nom de la société et y déposer le capital social. Cette responsabilité revient exclusivement au dirigeant de la société ou au gérant.

Publication d’une annonce légale

Une fois, les statuts rédigés, il convient d’annoncer la création de la société à travers la publication d’un avis dans un journal. Par la suite, les associés devront finaliser la procédure par une immatriculation. Pour cela il faudra déposer un dossier auprès du greffe du tribunal de l’annonce. Ce dernier doit contenir :

  • Les statuts de la société signés
  • L’attestation de dépôt du capital social
  • L’attestation de domiciliation du siège social
  • L’attestation de l’avis dans un journal d’annonces légales
  • Le formulaire m0
  • Un chèque couvrant les frais de greffe

Foire aux questions (FAQ)

Quel statut pour investir dans l’immobilier ?

De façon générale, il est conseillé de passer par l’intermédiaire d’une SAS ou d’une SARL pour investir dans l’immobilier. Avec ces deux types de sociétés, il est possible de s’associer à d’autres personnes pour investir.

Pourquoi une SAS plutôt qu’une SCI ?

Avec une SAS, vous avez la possibilité d’exercer une activité commerciale afin d’obtenir des bénéfices. Ce qui n’est pas le cas de la SCI qui est une société civile. Et donc, ne peut pas mener des activités à des fins commerciales.

Comment créer une société pour investir dans l’immobilier ?

Pour créer une société civile immobilière, vous devez avant tout rédiger des statuts. Ces derniers doivent contenir le gérant et le siège social de la société. Ensuite, il faudra publier un avis dans un journal d’annonce légale afin d’annoncer la création de la société au public.

Comment créer une SAS immobilière ?

La création d’une SAS doit suivre le même processus que celle d’une société immobilière. Autrement dit, la rédaction des statuts juridiques, la constitution du capital et la publication d’un avis de constitution dans un journal.

>