Si vous prévoyez d'investir dans l'immobilier locatif, vous serez un jour ou l'autre confronté à ce dilemme : Faut-il faire un investissement locatif avec ou sans travaux de rénovation ? Quels sont les avantages et inconvénients de faire des travaux ? Découvrons dans cet article quelques éléments de réponses pour vous aider à trancher quelle est la meilleure décision dans votre cas.
Les avantages de l'investissement locatif sans travaux
Vous encaissez les loyers directement après la signature
Dans un bien sans travaux, vous aurez que très peu d'efforts à fournir. En effet, celui-ci étant en bon état, vous pourrez le louer juste après la signature définitive et encaisser directement les loyers.
Vous aurez la possibilité de le rafraîchir (un petit coup de peinture blanche ne fait pas de mal de temps en temps :)) ou pas pour éventuellement augmenter le loyer de quelques dizaines d'euros par mois.
En investissant dans un bien sans travaux, vous n'avez pas normalement à vous souciez à des problèmes de trésorerie. Si vous avez fait un investissement rentable, les loyers permettront de couvrir les mensualités de votre prêt immobilier voire même de générer du cashflow positif. Pas mal, non ?
Gain de temps et tranquillité d'esprit
En choisissant un bien sans travaux, vous gagnerez un temps considérable. En effet, que ce soit faire des travaux soit-même ou gérer des travaux (faire des devis, choisir les artisans, les coordonner, gérer les retards et les imprévus, choisir les matériaux, ...) est très chronophage.
Avant de vous lancer dans une rénovation, assurez-vous donc d'avoir bien le temps nécessaire de suivre votre chantier. Par exemple, vous devrez passer au moins 2 fois pas mois (au minimum du minimum) sur votre chantier pour en assurer un bon suivi.
Gérer des travaux peut être vite stressant. En choisissant un bien sans travaux, vous gagnez réellement en tranquillité d'esprit. Vous pouvez alors allouer le temps gagné pour vous concentrer sur un nouveau projet immobilier si vous en avez l'envie.
Un dossier (beaucoup) plus rassurant pour la banque
En montrant à la banque que le loyer perçu par votre investissement couvre la totalité (ou en majorité) les mensualités de crédit, vous allez naturellement rassurer votre interlocuteur bancaire. Vous allez d'autant plus le rassurer si c'est votre premier investissement locatif et que vous n'avez pas d'expérience dans les travaux.
En donnant des éléments concret à la banque (des photos et vidéos de l'appartement, le bail du locataire en place, les appels de fonds, les charges de copropriété, ...), le banquier pourra vous faire des estimations précises basées sur des chiffres réels et donc faire passer plus facilement le dossier.
Les inconvénients d'un achat locatif sans travaux
Le prix
En général, un bien sans travaux coutera plus cher qu'un bien dégradé avec travaux. Si vous n'avez pas l'habitude de chiffrer des travaux, faites-vous accompagner par un artisan qui pourra vous faire un devis "grosse maille" déjà à l'oral.
Conseils
Si vous pensez vraiment que le bien que vous convoitez est une bonne affaire, bloquez le bien en signant une offre d'achat mais ne perdez surtout pas 2 ou 3 semaines à obtenir des devis au risque de vous faire passer devant par un investisseur plus aguerri qui saura évaluer rapidement un budget à prévoir pour les travaux. Si vous vous êtes complètement trompé dans l'estimation des travaux, vous pourrez toujours profiter de la période de rétractation de 10 jours après la signature du compromis.
Le choix des matériaux
En achetant un bien sans travaux, vous ne pourrez pas choisir les matériaux (la couleur du plan de travail, la couleur des murs, les poignées de porte ...). Il y aura certainement quelque chose qui ne vous plaira pas forcément dans l'appartement. Libre à vous de le garder tel quel si c'est pas un élément gênant pour la location ou alors de le changer en entreprenant quelques travaux.
La fiscalité
L'un des gros inconvénients de choisir un bien locatif sans travaux est que cela peut impacter fortement votre fiscalité. Découvrons les impacts selon le régime fiscal que vous choisirez :
La location nue sans travaux de rénovation : à éviter (absolument) !
Si vous avez fait le choix d'investir en nom propre dans un appartement sans travaux et que vous décidez de le louer en nu, vous risquez un "suicide fiscal". Certainement personnes comme Etienne Brois appelle cela le "cash-squeeze". Tout cela pour vous dire que c'est clairement un mauvais choix de louer en location nue un appartement sans travaux acheter en nom propre.
En effet, n'ayant pas de travaux à déduire ni de déficit foncier de créé, vous allez être en bénéfice foncier une fois toutes les charges déduites (assurance PNO, interêt d'emprunts, ...). Ce bénéfice foncier sera imposé en fonction de votre Taux Marginal d'Imposition (TMI). Plus votre TMI est élevée et plus vous paierez d'impôts.
Prenons un exemple : M. Dupuy a encaissé 10000€ de loyer sur son achat locatif en location nue. Une fois ces différentes charges déduites (1000€), il se retrouve avec un bénéfice foncier de 9000€. Ayant une TMI à 30%, il sera donc imposé de la façon suivante :
9000x 30 % (TMI) + 17,2 % (CSG/CRDS) = 9000x 47,2 %= 4248€
Avec une TMI à 30%, vous êtes donc imposé à 4248€ soit un taux d'imposition à 47,2%.
Je ne vous parle même pas pour les tranches à 41% et plus, vous avez compris par vous même que le régime des revenus fonciers en location nue est clairement à éviter si vous achetez un bien sans travaux de rénovation.
Conseils
Si vous décidez de louer tout de même votre bien en location nue, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux sur vos revenus fonciers en signant un conventionnement sans travaux avec l'ANAH. Actuellement, c'est le dispositif Loc'Avantages qui est en vigueur et pourra vous permettre de faire entre 15% et 65% de réduction d'impôts (avec certaines conditions à respecter).
Le LMNP au réel sans travaux : Pas mal mais peut mieux faire !
En choisissant le LMNP au réel pour votre achat locatif sans travaux, vous pourrez créer des amortissements sur le bien, sur les meubles, sur les frais de notaire, ....et donc optimiser votre fiscalité.
La fiscalité sera plus intéressante que la location nue. Néanmoins, vous passez à côté de certains avantages comme la possibilité d'amortir des travaux.
Votre base imposable dans les revenus BIC (location meublée) sera plus faible que dans le cas des revenus fonciers (location nue) mais vous pourrez toujours un montant proportionnel à votre TMI (%TMI + 17,2% de CSG/CRDS).
Alors que faire me direz-vous pour optimiser sa fiscalité si l’on souhaite louer en nu un bien sans rénovation ?
SCI à l'IS : le "graal" pour les investissements sans travaux
Si vous souhaitez optimiser votre fiscalité sur un bien locatif sans travaux, vous n'aurez pas des tas de solutions !
La solution la plus intéressante en terme de fiscalité (ou la moins pire 🙂 car il y a quelques inconvénients que nous verrons plus tard) est de constituer une SCI à l'IS (société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés).
Comme pour le LMNP, vous pourrez bénéficier d'amortissements baissant votre base imposable. La grande différence est que la SCI à l'IS est imposée comme son nom l'indique à l'impôt des sociétés qui est de 15% sur vos bénéfices (jusqu'à 38120€ de bénéfice).
L'avantage de la SCI à l'IS est que vous maitrisez davantage votre fiscalité contrairement à un investissement en nom propre. En effet, si vous n'avez pas besoin d'argent, vous pouvez laisser celui-ci sur la société et tous les ans vos bénéfices seront imposés à l'IS. Si vous souhaitez touchez de l'argent depuis votre SCI à l'IS, vous devrez toucher des dividendes qui seront imposés à la Flat Taxe (30%).
La SCI à l'IS s'adresse plus à des personnes qui souhaitent capitaliser en laissant l'argent sur les comptes de la SCI. En revanche, elle est moins adaptée aux personnes souhaitant vivre de leurs loyers.
Un autre inconvénient de la SCI à l'IS est l'imposition sur la plue-value lors de la revente. La SCI est bien adaptée pour les investissement à long terme et également pour optimiser votre transmission. Dans tous les cas, en immobilier, il est impossible de gagner à tous les coups, vous vous ferez forcément taxer à un moment ou à un autre.
Néanmoins, lorsque l'on investit dans un achat sans travaux, c'est compliqué de faire mieux que la SCI à l'IS niveau fiscalité.
Les avantages de l'investissement locatif avec travaux
Un appartement rénové à votre goût et selon vos objectifs !
Personnellement, je suis partisan des investissements avec travaux non seulement pour la fiscalité mais aussi parce qu'en faisant des travaux, il est possible d'apporter énormément de valeur à un bien.
Vous pouvez totalement re-configurer l'espace, casser des cloisons, transformer un T2 en T3, ... bref remodeler complètement votre bien pour l'adapter au marché locatif local.
En vous lançant dans une rénovation, vous pouvez aussi vous créer votre bonne affaire ! Pour vous donner un exemple, en 2017, j'ai acheté un T3 de 97m2 que j'ai transformé en T6 (5 chambres) et que je loue depuis en colocation.
Les travaux vous permettront également de revoir généralement complètement l'électricité, la plomberie, le système de chauffage, l'isolation (de plus en plus important), la ventilation, ... Vous serez non seulement fier de proposer un bien rénové de qualité à votre locataire mais vous aurez également l'esprit tranquille de ne pas devoir faire de travaux pendant quelques années (enfin normalement !).
En faisant les travaux, vous pouvez également choisir quel niveau de prestation vous souhaitez pour votre location. Souhaitez-vous vous positionner sur un meublé haut de gamme ou plutôt sur un appartement rénové et fonctionnel en location nue ?
Conseils
Si vous souhaitez vraiment gagner en tranquillité d'esprit, prenez le temps de choisir un artisan de confiance (idéalement un artisan qu'on vous a recommandé). Généralement, les bons artisans sont pris et on un planning rempli sur plusieurs mois voire plusieurs année à l'avance.
Un bien valorisé et plus liquide
En faisant des rénovations, vous valorisez également votre patrimoine. Si vous décidez de vendre votre bien locatif pour telle ou telle raison, vous pourrez plus facilement négocier et votre bien (si proposé au bon prix), sera beaucoup plus liquide qu'un appartement nécessitant des gros travaux.
Vous toucherez également des potentiels acheteurs "allergiques" à l'idée de faire des travaux et ravis d'acheter un appartement "clé en main".
La possibilité de louer à un prix supérieur
En proposant un bien rénové et de qualité sur le marché, vous allez potentiellement attirer plus de personnes intéressées et vous pourrez proposer un prix légèrement supérieur au prix du marché si vous le souhaitez. Personnellement, ce n'est pas forcément ma stratégie, je préfère proposer un appartement à un prix compétitif, fidéliser le locataire pour qu'il reste un maximum de temps.
Si vous avez réalisé une rénovation haut de gamme, vous pourrez attirer de très bons profils prêt à mettre le prix pour un appartement de qualité.
Conseils
Vérifiez bien avant de lancer votre rénovation que votre bien ne se situe pas dans une zone à loyers encadrés car cela pourrait avoir un impact significatif sur votre rentabilité.
Une fiscalité optimisée
Faire des travaux de rénovation va vous permettre d'optimiser votre fiscalité pour votre investissement locatif. C'est une des raisons pour lesquelles je fais principalement des investissements locatifs avec travaux.
Location nue
En faisant des gros travaux de rénovation, vous allez pouvoir créer un déficit foncier. Celui-ci vous permettra de déduire 10700€ de vos revenus globaux et donc de défiscaliser l'année où vous aurez créer ce déficit foncier. S'il vous reste un excédent de charges à déduire (lors de gros travaux de rénovation), vous pourrez vous en servir pour gommer vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Location meublée
Vous avez aussi le choix de faire du meublé. Dans ce cas, vous pourrez profiter pleinement du dispositif du LMNP au réel et même amortir vos travaux (durée d'amortissement est généralement compris entre 10 et 20 ans selon la nature des travaux).
Société à l'IR ou à l'IS
Vous pouvez également faire le choix d'investir en société (SAS, SARL, SCI, ...) à l'IS soit à l'IR.
Par exemple, investir via une société à l'IR sera principalement intéressante pour vous associer sur un projet de rénovation d'immeuble de rapport. D'un point de vue fiscal, cela n'a pas forcément d'intérêt, c'est le même fonctionnement qu'investir en nom propre.
En investissant dans une SCI à l'IS avec de gros travaux, vous serez en déficit pendant plusieurs années. Cela peut être intéressant dans le cas où vous auriez un holding pour compenser les bénéfices importants d'une autre société.
Les inconvénients à connaitre avant de se lancer dans un investissement avec travaux
Le temps et l'énergie
Quand vous vous lancez dans une rénovation, ne sous-estimez surtout pas le temps et l'énergie nécessaire pour rénover un bien.
Si vous décidez de faire les travaux ou une partie des travaux vous-même, vous devrez également prendre en considération le temps nécessaire pour cela. Si vous avez un travail salarié la semaine, êtes-vous prêt à bosser des week-end entiers dans votre appartement ?
Si vous décidez de déléguer et confier les travaux à des artisans, prenez bien le temps de les choisir (si possible par recommandation). Vous devrez prévoir de passer régulièrement sur le chantier pour faire le suivi de votre projet et coordonner les artisans.
Trouver des artisans de confiance
Si vous souhaitez que votre rénovation soit un succès, construisez votre équipe d'artisans de confiance. Cela ne fait généralement pas du jour au lendemain mais si vous débutez vous pouvez commencer par regarder les avis Google de l'entreprise.
Il y a malheureusement pour beaucoup d'artisans (pas tous attention !) un gros manque de professionnalisme. Veillez à bien cadrer les choses dès la signature du devis pour que votre chantier se passe bien (respect de la qualité, des coûts et du planning).
Bien gérer sa trésorerie
Qui dit faire des travaux, dit reporter à plus tard les loyers perçus de votre investissement. Faites attention de bien suivre et gérer votre trésorerie pour éviter toute situation financièrement compliquée.
Conseils
Pour éviter tout problème de trésorerie, demandez systématiquement à votre banquier un différé partiel de remboursement. C'est à dire que pendant les X premiers mois de votre prêt, vous ne payez que les intérêts d'emprunt. Si vous débutez, je vous conseille de prendre la durée maximum pour la période d'anticipation (généralement 36 mois). Cela vous permettra de sécuriser votre investissement et de vous constituer un apport pour de futurs investissements.
L’achat d’un bien à distance avec ou sans travaux ?
Si vous décidez d'investir dans un bien à distance et qu'il y a des travaux, vous devrez vous appuyer encore une fois sur des artisans de confiance et fiables. Choisissez des artisans en local qui pourront vous conseiller d'autres confrères dans un autre corps de métier. Ils ont généralement l'habitude de travailler ensemble et cela permettra de faciliter le déroulement du chantier.
Je ne vous conseille pas forcément de débuter par un investissement à distance. Faites vous déjà la main sur un bien proche de chez vous. Ensuite, si vous souhaitez de meilleures rentabilités, vous aurez le temps de vous éloigner un peu plus de chez vous.
Investir dans le locatif avec ou sans travaux ? En bref !
Vous avez vu dans cet article qu'il n'y pas de bonnes ou mauvaises solutions. Chaque type d'investissement, avec ou sans travaux, comporte des avantages et inconvénients.
Si vous vous lancer dans les travaux, ne sous-estimez pas le temps et l'énergie nécessaire pour le bon suivi de votre projet et valider avant de vous lancer que vous avez bien la motivation / le temps de le faire. Egalement, dans le cas de travaux, prenez bien en considération l'aspect trésorerie !
Alors prêt à vous lancer ? Dites moi en commentaires dans quel type d'investissement vous allez vous lancer, avec ou sans travaux ?
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Investisseur immobilier depuis 2014, je partage ici mes connaissances, retours expériences, astuces, formations et outils sur le thème de l’immobilier locatif et l’achat revente. Expert de l’immobilier locatif, je possède aujourd’hui 32 appartements locatifs répartis sur plusieurs immeubles de rapport, maisons et appartements en copropriété. Ma spécialité est l’investissement dans immeubles de rapport que ce soit en location nue ou meublée.
Merci pour vos conseils !
Avec plaisir !