Les raisons d’investir dans l’immobilier ne manquent pas : vous pouvez générer des revenus complémentaires pour votre retraite, ou même dès maintenant en cas de cash-flow positif, vous constituer un patrimoine, et bien plus encore. Il existe de nombreuses stratégies d’investissement, qui ont toutes des avantages et des inconvénients.
Alors, qu’en est-il de l’idée de faire construire un logement neuf dans un objectif locatif ? Découvrez si c’est l’investissement qui vous convient, et comment la fiscalité peut vous aider à créer un projet rentable.
Faire construire une maison ou un appartement : le choix du neuf
Il est vrai que l’on entend souvent parler des investissements locatifs dans les appartements neufs. Il est bien sûr également possible d’investir directement dans une maison.
Les avantages d’investir dans un appartement neuf
En ville, les appartements neufs sont très prisés par les locataires. Ils leur offrent l’assurance d’un bien en bon état, non insalubre, et avec des installations modernes et pratiques.
Si votre stratégie d’investissement repose sur la location courte durée les appartements sont à privilégier, surtout en ville.
Vous pouvez choisir d’investir dans une ville étudiante ou une ville dynamique au niveau de l’emploi.
Les avantages d’investir dans une maison neuve
Généralement, le coût d’achat d’une maison est plus élevé. C’est cependant possible si votre plan d’investissement est bien construit, et la rentabilité est la même que pour un appartement. Elle peut bien sûr être supérieure si votre stratégie est bonne.
Acheter une maison pour faire de l’investissement locatif permet la diversification de votre patrimoine.
C’est également une bonne stratégie pour la location longue durée : les locataires restent plus longtemps dans une maison louée que dans un appartement. On note également une forte demande locative, surtout pour les maisons qui ont un jardin depuis les périodes successives de confinements.
Enfin, à l’heure actuelle le parc locatif en France n’est constitué que de 20% de maisons. Il y a donc un marché à saisir afin d’augmenter l’offre pour répondre à la demande. Ainsi, en investissant dans une maison neuve, vous diminuez le risque de vacances locatives et augmentez la durée de chaque contrat de location.
Pourquoi faire construire un bien neuf pour un investissement locatif ?
Le marché de la location est tendu dans certaines zones de France, et les locataires deviennent de plus en plus exigeants sur les critères de confort.
L’avantage de faire construire pour louer est de s’assurer de la qualité de vie qui sera offerte aux futurs locataires. Par exemple, une construction neuve respecte forcément les dernières normes en ce qui concerne les matériaux, permettant l’utilisation de produits de qualité pour l’isolation thermique et phonique.
Avoir un bon résultat DPE
Faire construire, c’est également s’assurer que le DPE est bon. Ce critère est non seulement pris en considération par les locataires, car il indique les dépenses énergétiques nécessaires, mais aussi par les futurs acquéreurs en cas de revente. Avoir un bon DPE est primordial, quelle que soit votre stratégie future.
Bénéficier de la garantie décennale
Faire construire dans le neuf, c’est avoir la garantie décennale liée à la construction. Cette garantie vous permet, si un problème survient sur la maison pendant les 10 ans qui suivent sa construction, de ne pas à avoir à faire les travaux d'entretien à vos frais.
Cette garantie décennale inclut par exemple :
Quels sont les avantages fiscaux en construisant un bien neuf ?
Il existe plusieurs lois qui vous permettent d’obtenir de l’aide financière ou des avantages fiscaux lorsque vous construisez un bien neuf pour le louer.
La loi Pinel
Le dispositif Pinel est prévu jusqu’en 2024. Ce dernier vous permet d’obtenir des avantages fiscaux qui dépendent de la durée de location de votre bien, à savoir :
Le but est donc de réduire votre impôt sur le revenu pendant cette période et de devenir propriétaire même si vous n'avez pas d’apport.
Bien sûr, si vous réalisez un projet d’auto-construction au lieu de passer par un promoteur immobilier, vous augmentez drastiquement votre rentabilité.
bon a savoir
Ce dispositif ne s’applique maintenant que pour les logements appartenant à un bâtiment d’habitation collectif. Vous avez cependant la possibilité de louer à votre famille (ascendants ou descendants).
L’exonération des taxes foncières
L’achat d’une maison neuve engendre l’exonération automatique des taxes foncières pendant deux ans, à compter du 1er janvier de l’année qui suit la date de mise en location.
Dans le cas où votre bien se situe en copropriété, vous pourrez également avoir droit à l’exonération des charges de copropriété. Cette exonération doit être demandée auprès des services fiscaux dans un délai maximum de 3 mois après la fin des travaux de votre maison.
bon a savoir
Si votre maison respecte un certain nombre de critères énergétiques, la durée d’exonération des taxes foncières peut passer de 2 à 5 ans.
Le cas de l’exonération “haut niveau de performance énergétique”
Cette exonération est accordée aux maisons dont la performance énergétique est supérieure au niveau imposé par la législation en vigueur (le label BBC 2005).
Il faut donc vous renseigner sur le niveau actuellement demandé, car il est amené à évoluer. Pour faire la demande, il faut se rapprocher de votre service des impôts. Vous pourrez alors bénéficier de l’exonération des taxes foncières pendant 5 ans.
Comment améliorer sa rentabilité en construisant dans le neuf ?
Il existe plusieurs manières d’augmenter sa rentabilité brute. Bien sûr, il faut prévoir la stratégie avant de se lancer dans la construction.
Le calcul de rentabilité
Plus votre rentabilité est bonne, plus votre investissement locatif sera réussi. Avant de vous lancer dans un projet, n’oubliez pas de calculer le rendement brut (loyer annuel reçu en comparaison du montant total du projet).
Le calcul de la rentabilité nette peut vous donner une estimation du cash-flow dégagé. Pour cela, il faut inclure toutes les charges à votre calcul (assurances, frais bancaires, charges de copro, taxe foncière, garanties, etc).
Établir un projet de maisons jumelées
Une manière simple d’augmenter la rentabilité de son projet est de construire une maison jumelée. C’est possible même sur les petits terrains : vous faites alors le choix de proposer une maison mitoyenne avec une surface de terrain réduite.
En touchant ainsi deux loyers, vous augmentez votre revenu mensuel et vous diminuez le risque d’impayés : il y a très peu de chances que vos deux locataires ne vous payent pas.
Si vous possédez un terrain plus grand, vous pouvez même construire trois ou quatre maisons en divisant la surface. Vous obtiendrez alors plusieurs avantages. Les coûts de construction par maison seront réduits car vous pourrez ainsi négocier davantage le prix des travaux en proposant la construction de plusieurs maisons à un prestataire. Vous multipliez également les loyers perçus. Votre montant d’investissement sera bien entendu plus élevé mais vous améliorerez la rentabilité de votre projet en multipliant le nombre de maisons sur le même terrain.
Pour conclure : les différentes façons de louer une maison neuve
Enfin, lorsque vous faites le choix de construire dans du neuf, il vous faut choisir entre les différents types de location. Vous avez le choix entre :
À vous de choisir en fonction de votre stratégie d’investissement et de vos objectifs financiers.
Investisseur immobilier depuis 2014, je partage ici mes connaissances, retours expériences, astuces, formations et outils sur le thème de l’immobilier locatif et l’achat revente. Expert de l’immobilier locatif, je possède aujourd’hui 32 appartements locatifs répartis sur plusieurs immeubles de rapport, maisons et appartements en copropriété. Ma spécialité est l’investissement dans immeubles de rapport que ce soit en location nue ou meublée.
