Investissement immobilier locatif sans apport : comment ça marche ?

Traditionnellement, l’obtention d’un prêt immobilier en vue d’acheter un bien nécessite la mobilisation d’un certain apport personnel. Un rapport publié en juin 2022 par Century21, réseau d’agents immobiliers, donne des précisions utiles en ce sens. Selon le rapport, cet apport s’élèverait en moyenne à 55 119 euros sur le premier semestre de l’année 2022, contre 32 153 euros pour l’année 2021. Dans un contexte d’investissement locatif, de nombreux paramètres convainquent parfois les banques de supprimer cette exigence.

Comment acheter pour louer sans apport ? Quelles règles respecter ? Le taux d’intérêt diffère-t-il pour un investissement immobilier sans apport ? Nous vous expliquons tout !

Acheter pour louer sans apport : une solution envisageable pour votre projet d’investissement locatif

achater pour louer sans apport

La question de l’apport personnel intervient régulièrement lors d’une demande de prêt immobilier en France. Pourtant, au regard des articles L313-16 à L313-19 du Code de la consommation, qui traitent de la solvabilité de l’emprunteur, aucune disposition ne rend obligatoire le versement d’un apport préalable. Cette pratique se justifie principalement par des motifs empiriques.

Apport personnel : pourquoi cette exigence des banques ?

Dans le cadre d’un crédit immobilier, les banques imposent généralement au demandeur de verser au moins 10% du montant demandé. Cette exigence demeure valable pour les anciens propriétaires comme pour les primo-accédants. L’apport personnel versé finance le règlement des frais annexes à la transaction. Il s’agit notamment de la garantie, des frais notariaux, etc.

Dans une posture pragmatique, les banques fonctionnent en considérant l’éventualité selon laquelle l’emprunteur ne parviendrait pas à rembourser son crédit. La revente du logement acquis couvrirait les sommes dues à la banque au titre de l’achat du bien à proprement parler. En parallèle, aucune possibilité de couverture n’existerait pour les frais annexes. L’apport de 10% constitue une caution pour les organismes financiers qui octroient les prêts. Il leur permet de réduire les risques de perte.

La situation diffère en toute logique lorsque la demande de prêt immobilier porte sur un objet intrinsèquement peu risqué comme un investissement locatif. Les banques sont plus enclines à ne pas exiger d’apport.

Emprunter sans apport : quelles sont les implications d’une telle opération de crédit ?

Pour un investissement locatif sans apport, la banque s’appuie sur la certitude qu’elle percevra chaque mois des loyers. Le taux de vacance locative est en effet globalement faible sur l’ensemble du territoire. Les chiffres de l’INSEE indiquent par exemple que le taux de logements vacants en France métropolitaine était en moyenne de 8,2% sur l’année 2021.

Les loyers reçus couvriront, dans la plupart des cas, la majorité ou la totalité des mensualités à payer. Les risques d’impayés étant amoindris, la banque est susceptible de vous accorder le prêt immobilier sans apport. Le crédit que vous recevez couvre 110% des besoins de l’investissement.

Dans certains cas, des travaux sont nécessaires avant la mise en location du bien. Vous pourriez même alors obtenir un emprunt à 120% ou 130% du prix du logement à acheter.

Précisons tout de même qu’il n’y a pas de principe commun. Vos chances d’acheter pour louer sans apport dépendent essentiellement de la confiance qu’inspire votre dossier au prêteur.

Investissement locatif immobilier sans apport : avantages et inconvénients

L’achat locatif sans apport représente une décision d’investissement assez particulière. Ce type d’opération offre une remarquable marge de manœuvre aux investisseurs. À côté des avantages indéniables qui en découlent, certains points négatifs doivent tout de même être considérés.

avantages

  • Profiter de l’effet de levier du crédit
  • Avoir de la marge pour diversifier son patrimoine et son portefeuille d’investissement

inconvénients

  • Vos finances peuvent être limitées (taux d’intérêt plus élevé, important risque de surendettement, etc.)
  • Le prêt est plus difficile à obtenir

Pourquoi est-il intéressant d’acheter pour louer sans apport ?

L’investissement locatif sans apport est avantageux en de nombreux points.

Profiter de l’effet de levier du crédit

À travers le crédit sans apport qu’elle vous accorde, la banque met à votre disposition un levier. Ce levier accroît votre pouvoir d’investissement, afin que vous puissiez financer plus facilement l’achat d’un logement ou de parts d’un immeuble locatif.

Le mécanisme du prêt sans apport met à votre disposition un financement complet. Ce dernier vous aide à réaliser un investissement bénéfique à long terme, qui aurait été inaccessible avec vos économies. La facilité ainsi offerte est également qualifiée d’effet de levier immobilier.

Avoir de la marge pour diversifier son patrimoine et son portefeuille d’investissement

Lorsque vous décidez de louer sans apport, la banque débourse l’entièreté de l’argent utilisé pour l’achat du bien locatif et pour les frais de procédure. Par la suite, les loyers couvrent les mensualités à régler.

A priori, malgré ce gros investissement, votre épargne reste donc intacte et vous pouvez vous en servir pour investir dans une assurance-vie, dans les capitaux-risques, en bourse, etc.

Prêt immobilier locatif sans apport : les potentiels désagréments à considérer

Comme pour tout investissement, considérez certains détails négatifs avant de signer pour le financement d’un achat locatif sans apport.

Vos finances peuvent être limitées (taux d’intérêt plus élevé, important risque de surendettement, etc.)

En accordant un crédit sans apport, les banques courent le risque de se retrouver en situation d’impayés. En conséquence, à moins que le dossier présenté donne d’excellentes garanties de solvabilité, elles limiteront le montant du prêt. Le budget final pour la conduite du projet d’investissement locatif sera réduit.

Toujours à cause du risque pris, certaines banques appliquent un taux d’intérêt plus élevé. Enfin, il n’est pas impossible qu’une vacance survienne par moments. Vous pourriez alors vous retrouver à payer les mensualités de remboursement sur fonds propres. Vous récupérerez tous ces paiements à long terme, grâce aux futurs loyers. Mais la période d’instabilité aura tout de même déjà eu ses effets. À ces éventuelles charges, s’ajoutent presque toujours celles liées à une assurance loyers impayés.

Il est primordial de bien étudier le projet d’investissement avant de prendre la décision d’acheter pour louer sans apport. Dans le cas d’une personne aux ressources actuelles et futures limitées, une telle opération s’avère parfois contraignante.

Le prêt est plus difficile à obtenir

Un prêt sans apport dans le cadre d’un projet immobilier présente divers risques, à la fois pour la banque et pour l’emprunteur. Dans le cas d’espèce toutefois, l’organisme financier supporte tous les risques. Il ne fera presque toujours confiance qu’à un demandeur dont le dossier est convaincant. Plusieurs facteurs (emplacement, état de la demande sur le marché ciblé, etc.) sont alors nécessairement étudiés avant l’approbation du crédit pour l’investissement locatif sans apport. D’un prêteur à un autre, des facteurs tels que le rapport au risque, les perspectives de revenus ou les prêts en cours sont aussi passés au crible.

Pour autant, la réalisation d’un investissement immobilier locatif sans apport ne constitue pas un parcours d’obstacles. Les prêts sans apport pour l’achat d’un bien locatif restent ouverts à n’importe quel particulier qui remplit des conditions minimales.

Qui peut obtenir un prêt immobilier sans apport ?

avantages et inconvénients de l'investissement immobilier locatif sans apport

La crédibilité de votre projet d’investissement locatif et la pertinence de votre dossier d’emprunt seront primordiales pour votre prêt immobilier sans apport. Votre profil personnel, quoiqu’important, est légèrement moins décisif. Certains paramètres, considérés comme potentielles barrières, ne modifient que peu ou pas la décision de la banque.

Nul besoin d’être propriétaire pour réaliser un investissement locatif sans apport

La loi n’évoque aucune obligation sur ce plan. Vous n’avez pas besoin d’être propriétaire avant de bénéficier d’un crédit en vue d’acheter pour louer sans apport. Pour des raisons pratiques néanmoins, votre banquier pourrait afficher une certaine hésitation.

Vous n’êtes pas encore propriétaire d’une résidence principale ? Le projet d’acquisition d’un tel bien verra le jour tôt ou tard. À ce moment hélas, le prêt sans apport que vous vous apprêtez à contracter est susceptible de constituer un blocage. Il en sera ainsi si vous n’êtes plus en mesure de supporter des mensualités de remboursement supplémentaires. Par crainte que soit considérablement réduite la capacité d’endettement d’un non-propriétaire, les banques préfèrent donc parfois rejeter les demandes de crédit pour un investissement locatif sans apport.

Soulignons par ailleurs que la possession d’un bien immobilier représente systématiquement un excellent argument pour un candidat à un crédit locatif sans apport. Pour votre investissement locatif, la banque sera plus encline à vous accorder un crédit sans apport si vous donnez la preuve d’une propriété déjà établie, celle-ci pouvant servir de garantie plus tard.

Le crédit immobilier locatif sans apport s’adresse à tout profil d’investisseur

Un projet d’investissement locatif doit être étudié avec minutie. Du choix de l’emplacement à la nature du bien à acheter, en passant par l’analyse juste des éventuels travaux nécessaires, aucun paramètre ne doit être négligé. À plus forte raison, quand il s’agit d’un investissement sans apport, ces divers éléments méritent d’autant plus d’attention. Voilà pourquoi les banques ont tendance à accorder la priorité aux investisseurs expérimentés.

Le manque d’expérience ne saurait toutefois constituer un motif de rejet d’office d’un dossier de demande de crédit sans apport. Sur ce point également, les banques sont regardantes simplement par précaution.

Achat d’un bien immobilier locatif sans apport : tout réside dans la qualité du dossier

qualité du dossier

Nous vous le répétons depuis le début de cet article : le crédit bancaire en vue d’acheter pour louer sans apport ne s’obtient généralement qu’avec un dossier soigné et bien fourni. Prenez en compte les règles ci-dessous en préparant le dossier de financement.

Les besoins de financement : des données précises sur le coût du projet immobilier

Les détails de prix et de coût représentent les premières informations à transmettre à la banque. Puisque cette dernière décaisse la totalité du financement nécessaire pour l’investissement locatif, elle a besoin d’avoir une idée exacte des coûts et frais à prévoir. De votre côté, les documents que vous devez soumettre et qui sont en rapport avec ce point doivent être exhaustifs. Dans leur contenu, et par conséquent dans l’élaboration du projet en amont, veillez à supprimer toute fioriture. Chaque dépense, mentionnée dans le dossier fourni à votre banquier, doit en valoir la peine. Ainsi, le coût global de votre investissement paraîtra raisonnable, ce qui pourrait susciter une décision en votre faveur.

Des arguments convaincants sur le bien immobilier à acheter pour une mise en location

La rentabilité d’un projet d’investissement locatif dépend en grande partie des caractéristiques de l’appartement à louer. En plus de bien choisir ce dernier, vous devez mettre en avant ses atouts dans votre dossier de demande de prêt sans apport. L’organisme prêteur s’appuiera sur ces atouts pour estimer un rendement locatif. Il ne s’agit évidemment pas d’enjoliver la réalité, mais d’exposer sans ambiguïté les caractéristiques de chaque logement, pour que les points positifs soient mis en lumière.

Le bien est-il neuf ou ancien ? Quelle est sa situation géographique ? La demande locative est-elle importante ou mesurée dans la région, et quel est en moyenne le taux de vacance locative ? Quelles sont les exigences en termes d’entretien (en fonction de la taille, des installations, etc.) ? Les réponses à toutes ces interrogations vous aident à fournir un dossier complet, qui rassure la banque.

Des informations convaincantes sur votre situation financière

Peu importe les atouts du logement à acquérir, il vous faudra aussi convaincre les banquiers par votre profil. Avant d’octroyer le financement pour votre investissement locatif sans apport, ils ont besoin de savoir que vous maîtrisez vos finances. Ils s’assurent aussi que vos avoirs actuels et futurs vous permettent de supporter aisément des remboursements, tout en disposant d’un reste à vivre conséquent.

Joignez à votre dossier des justificatifs de revenus. Le montant du prêt sans apport qu’acceptera d’accorder la banque dépendra en grande partie de vos revenus. La régularité ou non de ces derniers aura également de l’impact. Les dossiers déposés par des personnes ayant un CDI obtiennent par exemple de meilleurs résultats. Fournissez aussi des documents renseignant sur la gestion de vos finances personnelles (épargne régulière, dépenses contrôlées, etc.) et sur vos antécédents en matière d’investissement.

Foire aux questions

Comment investir dans du locatif sans apport ?

Vous devez constituer un dossier de demande de prêt convaincant, en vous appuyant notamment sur les caractéristiques du logement à acheter, et sur votre solvabilité. Les dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel vous aident aussi à obtenir facilement un prêt locatif sans apport.

Quelles sont les banques qui prêtent sans apport pour un investissement immobilier locatif ?

Plusieurs banques acceptent d’accorder un prêt immobilier sans apport personnel. Il faudra néanmoins que le dossier fourni soit complet et solide, pour démontrer votre capacité à rembourser le crédit.

Comment se constituer un patrimoine immobilier sans apport ?

L’effet de levier du crédit immobilier sans apport vous fournit les moyens nécessaires pour constituer un patrimoine, sans avoir à piocher de l’argent de votre épargne. Vous engagez des fonds mis à disposition par la banque, puis en obtenez des revenus. Vous pouvez ensuite renouveler cet achat locatif sans apport, selon votre capacité d’endettement.

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