Combien coûte une assurance emprunteur dans l’immobilier ?

Quand on contracte un emprunt bancaire pour un achat immobilier, il ne faut pas oublier de regarder le taux et le coût total de l’assurance. En effet, il peut faire varier votre coût total d’une centaine d’euros !

En investissement immobilier le but est d’obtenir le maximum de cash-flow. Pour cela, il est important de réduire l’ensemble des coûts au maximum. Les banques proposent souvent une assurance emprunteur plus chère que les organismes, et négocier ce taux peut vous permettre de faire de belles économies.

Découvrez tout dans cet article !

Est-il obligatoire de prendre une assurance de prêt immobilier ?

assurance emprunteur dans l'immobilier obligation légale

Au moment de votre emprunt il n’y a aucune obligation légale d’opter pour une assurance emprunteur. Cependant, dans les faits les banques n’accepteront presque jamais de vous accorder un crédit si vous ne souscrivez pas à une assurance.

Cette dernière permet en effet de couvrir des défauts de règlement. C’est donc une sécurité pour l’organisme bancaire, qui s’assure de récupérer son argent.

Bon à savoir

Depuis la loi Lagarde de 2010 vous pouvez souscrire à une assurance extérieure autre que celle proposée par votre banque. En comparant les différentes offres, vous pourrez ainsi choisir l’assurance au taux le plus avantageux. Il est également possible de changer d’assurance pendant la période de remboursement de votre crédit comme nous le verrons plus bas.

Comment est calculé le prix de l’assurance emprunteur ?

calcul du prix de l'assurance emprunteur

Plusieurs critères entrent en compte dans le calcul de l’assurance, dont :

  • Votre âge (à titre d'exemple, le taux peut passer de 0.12% si vous avez 30 ans à 0.70% si vous avez 70 ans).
  • Votre état de santé (un formulaire sur l’honneur est rempli),
  • Le prêt : montant total, durée, et type de prêt,
  • Les détails personnels : profession, fumeur ou non-fumeur, etc,

Dans le cadre d’un taux fixe, le montant se base sur la somme du capital emprunté. Il peut aussi se baser sur le montant restant dû.

Calcul du coût de l’assurance sur la base du montant restant dû

La première chose à savoir avec ce type de contrat est que l’assureur modifie annuellement le montant à verser en fonction du montant restant à rembourser.

De la même manière, comme l’âge de l’emprunteur augmente chaque année, le nouveau calcul prend aussi en compte cette évolution.

Les premières années, le montant des cotisations augmente petit à petit à cause des risques liés à l’âge. Mais au bout d’une certaine période (différente selon les cas), les cotisations diminuent car le montant restant dû est plus faible.

Bon à savoir

La révision des taux n’est pas systématique pour toutes les compagnies d’assurances ni automatique : il peut être nécessaire de demander cette révision.

Calcul du coût de l’assurance sur la base du montant restant dû

Ce mode de calcul vous permet de connaître exactement le coût de l’assurance jusqu’à la fin du contrat puisque le montant ne varie pas.

Le calcul du coût de l’assurance est alors très simple : il suffit de multiplier le taux de cette assurance par le montant emprunté puis de diviser par 12 pour obtenir les mensualités.

Le coût total sur la durée de l’emprunt se calcule en multipliant le coût annuel par la durée totale de l’emprunt.

Bon à savoir

La majorité des assurances emprunteur reposent sur ce calcul.

Comment est calculé le taux d’assurance d’un prêt immobilier ?

calcul du taux d'assurance d'un prêt immobilier

Le coût total du prêt immobilier dépend bien sûr du taux de l'assurance.

Pour un emprunt immobilier, ce taux est fondé sur le principe de mutualisation des risques. Ainsi, avant 35 ans le taux est moins élevé qu’après 35 ans…

Il est également différent selon qu’il s’agisse d’un achat de résidence principale ou bien d’investissement locatif.

Enfin, le calcul du taux peut prendre en compte la quotité si l'emprunt est souscrit par un couple.

Qu’est-ce qui impacte le coût d’une assurance emprunteur ?

risque médical impact sur le coût d'une assurance emprunteur

Comme mentionné ci-dessus, les assurances étudient également votre profil personnel pour déterminer le coût de l’assurance : ce ne sont pas seulement les modalités d’emprunt qui comptent.

Ainsi, trois grands axes sont vérifiés :

LE RISQUE MÉDICAL

Si vous comportez un risque médical aux yeux de l'assurance, les mensualités seront plus élevées car elles anticipent le risque que vous ne puissiez plus payer ces dernières. Le risque médical est évalué en fonction de votre âge, de votre statut de fumeur ou non, de votre état de santé actuel et de vos antécédents médicaux.

LE RISQUE PROFESSIONNEL

Un CDI est plus rassurant pour les banques qu’un CDD, une situation en intérim ou même le statut de micro-entrepreneur. La nature de votre activité professionnelle est également observée afin d’évaluer les potentiels risques associés.

VOS ACTIVITÉS DE LOISIR

Certaines activités sont considérées “à risques” et peuvent donc faire augmenter le coût de vos mensualités.

C’est pourquoi, au moment de la souscription d’un emprunt bancaire, l’établissement vous fait remplir un questionnaire de santé et peut demander des examens complémentaires.

Longtemps, les maladies graves ont été un frein à la possibilité de souscrire un emprunt immobilier. Aujourd’hui, si vous avez eu un cancer ou une hépatite, vous pouvez bénéficier du droit à l’oubli entre 5 et 10 ans après l’arrêt des soins. Vous serez donc dispensé de la mention de cette maladie sur le questionnaire de santé.

Bien sûr, le choix de l’assureur impacte également le coût total de l’assurance emprunteur. En le choisissant bien vous pourrez faire baisser les frais liés à l'assurance emprunteur.

Enfin, la durée du prêt a un impact : plus celui-ci est long, plus le taux d’assurance est élevé. En réduisant votre prêt de quelques années seulement vous pouvez économiser jusqu’à plusieurs milliers d’euros.

Pourquoi ne faut-il pas négliger le coût de l’assurance lors d’un emprunt immobilier ?

que prendre en compte dans le coût d'une assurance emprunteur

Lors de son premier achat dans l’immobilier, une des erreurs les plus communes est de ne prendre en compte que les intérêts directs de l’emprunt… Cependant, le coût ne s'arrête pas là.

En effet, l’assurance emprunteur représente dans certains cas jusqu’à un tiers du coût global du crédit. Les taux d’intérêt étant en augmentation en ce moment, ils font mathématiquement augmenter la part de l’assurance.

C’est pourquoi en mettant en concurrence plusieurs organismes d’assurance vous pouvez économiser jusqu’à plusieurs milliers d’euros !

Comment choisir l’assurance emprunteur la plus intéressante ?

choisir l'assurance prêt immobilier la plus avantageuse

En fonction de votre situation et de votre profil, l’assurance emprunteur la plus intéressante pour vous ne sera pas forcément la même que celle de votre voisin.

Il faut donc observer ce que vous propose chaque assurance en fonction de ses caractéristiques et en fonction de votre profil.

Voici quelques critères à observer au moment de choisir votre assurance emprunteur :

  • Le coût de chaque mensualité,
  • Le délai de carence,
  • Le délai de franchise,
  • Le coût total (sur toute la durée de l’emprunt),
  • Les exclusions de garantie, etc.

Bon à savoir

Grâce à la loi Hamon de 2014, vous pouvez changer d’assurance emprunteur pendant toute la première année de votre emprunt. La loi Bourquin de 2018 permet quant à elle la possibilité de changer d’assurance à chaque date anniversaire du contrat.

La loi Lemoine permet quant à elle la résiliation infra-annuelle. Cette dernière oblige les assureurs à informer les assurés de leur droit de résiliation en précisant les modalités. Cette loi a également réduit le droit à l'oubli de 10 à 5 ans pour les personnes atteintes de maladies graves. Enfin, dans le cadre d’un emprunt inférieur à 200 000€ dont la fin des mensualités arrive avant les 60 ans de l’emprunteur, le questionnaire médical n’est plus obligatoire.

Une fois que vous avez sélectionné deux ou trois organismes, n’hésitez pas à les mettre en concurrence ! Vous pourrez ainsi réduire légèrement le nouveau taux.

Quelles sont les garanties à comparer lors du choix de l’assurance emprunteur ?

les garanties d'une assurance emprunteur immobilier

Comparer plusieurs assurances emprunteur peut s’avérer plus compliqué qu’il n’y paraît. En effet, si vous n’êtes pas accompagnés, de nombreuses garanties entrent en jeu pour déterminer le coût total :

LES GARANTIES OBLIGATOIRES

Ces dernières sont automatiquement prévues dans l’assurance, et vous ne pouvez pas demander à les retirer.

LA GARANTIE DECES

Si vous décédez avant la fin du remboursement de votre prêt, cette garantie permet le remboursement de votre dette par l’assurance. Cette garantie peut être de 100%, mais vous pouvez décider de la réduire pour diminuer vos mensualités actuelles. Par exemple, votre assurance vous reviendra moins cher avec une garantie décès de 80%.

LA GARANTIE INVALIDITE PROFESSIONNELLE

Cette garantie concerne les professionnels du secteur médical. Si vous ne pouvez plus travailler, le montant restant dû est remboursé intégralement.

LA PTIA (garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie)

Elle fonctionne en cas d’invalidité validée par un médecin qui vous empêcherait de pratiquer une activité professionnelle et demanderait une assistance quotidienne.

L'IPT (garantie Invalidité Permanente et Totale)

Une prise en charge est prévue en cas d’invalidité supérieure à 66%.

L'IPP (garantie Invalidité Permanente et Partielle)

Si votre taux d’invalidité est compris en 33% et 66%, l’assurance prend en charge une partie ou la totalité de vos mensualités.

LA GARANTIE PERTE D'EMPLOI

Une indemnisation déterminée en avance est prévue en cas de perte d’emploi.

L’ITT (garantie incapacité temporaire de travail)

si vous n’êtes pas en mesure de travailler pendant une courte période, l'assurance peut prendre en charge vos mensualités.

Il existe aussi de nombreuses garanties facultatives qui peuvent être utiles en fonction de votre situation.

Le cas des exclusions de garanties

En plus d’observer minutieusement les garanties prévues par les assurances, il est important d’observer également les exclusions de garanties.

En effet certaines garanties ne sont pas automatiques, et certaines ne se font qu’à certaines conditions. Par exemple, la garantie perte d’emploi ne s’active pas si vous avez démissionné de votre poste. De même, l’assurance décès ne couvre pas le suicide…

Choisir le meilleur taux d’assurance emprunteur : pour terminer

le meilleur taux assurance prêt immobilier

Vous l’aurez compris, comparer plusieurs assurances emprunteur peut vous permettre de réaliser des économies non négligeables allant parfois jusqu’à plusieurs milliers d’euros.

Si vous êtes à la recherche d’une assurance ou si vous voulez en changer, voici les étapes à suivre :

  • Commencez par faire un dépôt de demande en décrivant votre situation le plus précisément possible,
  • Comparez ensuite les offres en mettant en parallèle les garanties et les exclusions,
  • Résiliez votre contrat actuel puis souscrivez au nouveau.

Vous ferez ainsi des économies qui vous permettront de réinvestir plus vite dans d’autres projets immobiliers ! Enfin, sachez que la banque ne peut pas vous empêcher de procéder à un changement d’assurance, alors pourquoi se priver de faire des économies !

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