Parmi les diverses stratégies dans l’investissement immobilier, vous avez sûrement entendu parler des divisions. Globalement, il s’agit d’acheter un bien dans l’optique de le diviser en plusieurs logements ou biens à louer. Vous augmentez ainsi votre rentabilité ainsi que votre cash-flow.
Il peut s’agir d’un terrain, d’un parking, d’une habitation ou même d’une cave. Juridiquement, il n’existe que la division officielle, mais dans les faits, de nombreuses divisions sont en réalité non officielles.
Par exemple, si dans un immeuble de rapport vous avez un appartement de 100 m² qui occupe tout un étage, vous pouvez envisager de le transformer en deux appartements de 50m² ou même en trois appartements de 33m² environ.
Découvrez la différence dans cet article ainsi que les avantages de la division dans l’investissement immobilier.
Qu’est-ce qu’une division officielle en immobilier ?
Comme son nom l’indique, la division consiste à découper son bien immobilier. Concrètement, quand on achète un bien, on achète un seul lot au sens juridique. Mais pour gagner plus d’argent, il est possible de diviser son bien immobilier pour percevoir plus de loyers.
Lorsqu’une division est officielle, chaque nouvel espace correspond à un nouveau lot juridique. Ils peuvent donc officiellement être gérés séparément, et même vendus séparément.
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Qu’est-ce qu’une division non officielle ?
Dans le cas d’une division non officielle, vous avez le droit de réaménager une maison ou un appartement comme bon vous semble pour créer plusieurs espaces. Par exemple, vous pouvez créer deux cuisines et deux salles de bain, afin de louer le bien à plusieurs personnes en même temps.
En revanche, le bien correspond toujours à un seul lot sur le plan juridique, vous ne pouvez donc pas vendre un des espaces séparément.
Les avantages de la division officielle en immobilier
La division immobilière comporte de nombreux avantages pour les investisseurs.
Une rentabilité améliorée
La première motivation pour effectuer une division immobilière est l’augmentation considérable de la rentabilité locative, quel que soit le type de division choisi.
bon a savoir
La rentabilité est améliorée qu’il s’agisse d’une division officielle ou bien d’une division non officielle.
Un meilleur prix de revente
Une division officielle permet de transformer un lot plus grand en deux ou plusieurs lots plus petits.
Dans l’immobilier on considère que le prix au m² des petits logements est supérieur à celui des plus grands. Ainsi, le prix global en cas de revente sera plus élevé.
Moins de frais de notaire
Acheter un bien pour le diviser coûte moins cher que d’acheter deux biens. En effet, vous n’aurez à aller chez le notaire qu’une seule fois.
En fonction de leurs frais, vous économiserez entre 7 et 10% du prix de vente.
Moins de vacance locative
C’est mathématique : quand on possède un seul bien immobilier, notre rentabilité dépend entièrement de l’unique locataire.
Plus on possède de biens, moins le risque de vacance locative ou d’impayés est important.
Les avantages de la division non officielle en immobilier
Il existe bien sûr des avantages à procéder à une division non officielle.
Un gain de temps et d’argent à court terme
Une division non officielle ne demande pas de déclaration et de modification juridique. Il n’y a aucune formalité particulière à accomplir.
En effet, la division officielle impacte seulement la manière dont vous louez votre bien, mais ne modifie pas vos possibilités de revente.
Des possibilités de colocation
Si vous souhaitez transformer un appartement en colocation, alors la division non officielle est idéale.
Votre but n’étant pas la revente à court terme, vous pouvez grâce à un même bien percevoir plusieurs loyers. N’hésitez pas à avoir cette possibilité en tête lorsque vous visitez un bien : un séjour très grand peut être divisé pour apporter une chambre supplémentaire.
Les inconvénients de la division officielle en immobilier
Si la division officielle ne comportait que des avantages, de nombreux investisseurs opteraient toujours pour cette option.
Une transformation complexe
Réaliser une division immobilière est relativement complexe, même pour les investisseurs aguerris.
Cette technique demande en effet des compétences techniques et juridiques importantes. C’est pourquoi les démarches pour effectuer une division immobilière sont parfois très longues, empêchant de mettre rapidement son bien en location.
N’oubliez pas que chaque nouvel espace devra avoir sa propre adresse ainsi qu’un compteur électrique séparé.
Aménager un espace commun
Parmi les conditions à réunir pour effectuer une division officielle d’un immeuble, vous devez prévoir un espace commun à l’ensemble des logements.
Cette nouvelle partie commune sert généralement de point d’entrée vers les parties divisées de votre bien.
Les inconvénients de la division non officielle en immobilier
La division non officielle présente elle aussi quelques inconvénients.
Pas de revente distincte
Même si vous avez divisé un lot en deux ou plusieurs parties distinctes, il vous sera impossible de les revendre indépendamment les unes des autres.
Dans le cadre d’une stratégie d'achat/revente, une division officielle serait plus intéressante. En effet, deux petits appartements vous rapporteront plus au total qu’un seul grand appartement.
La question de la copropriété
Si votre bien se situe dans une copropriété, il peut être mal perçu par vos copropriétaires de diviser un appartement de manière non officielle.
Une mauvaise entente avec les copropriétaires d’un immeuble peut engendrer des problèmes de gestion dont tout investisseur immobilier préfère se passer.
Comment choisir entre division officielle et division non officielle ?
Quand on débute dans l'investissement immobilier, les divisions non officielles sont un bon moyen d'appréhender les travaux nécessaires et les choses auxquelles penser.
Il n’y a pas vraiment de “meilleure” méthode car tout dépend de votre stratégie d’investissement.
Si votre objectif est de transformer un appartement en colocation, la division non officielle est suffisante.
Enfin, au moment d’acheter un bien, choisir en fonction des possibilités de division représente une stratégie efficace. En effet, les grandes surfaces sont beaucoup moins recherchées que les petites : non seulement le prix au m² est plus bas, mais en plus vos possibilités de négociation sont plus grandes.
À quoi faut-il faire attention pour réaliser une division officielle ?
Avant de vous lancer dans le monde des divisions immobilières, voici quelques notions à connaître pour éviter de faire des erreurs qui pourraient vous coûter cher.
Diviser un bien en copropriété
Les divisions immobilières sont plus simples à réaliser lorsque votre bien n’est pas en copropriété. Dans le cas contraire, la division peut se heurter au droit privé.
La division officielle ne sera possible que si les autres copropriétaires valident le projet au cours d’une assemblée générale. C’est l’issue du vote qui déterminera la possibilité de division ou pas.
Dans la réalité, il est presque impossible de savoir si les copropriétaires seront d’accord. Pour vous protéger, ajoutez une condition suspensive à votre compromis de vente en précisant que la vente dépendra de la décision des copropriétaires. Il faut alors demander une assemblée exceptionnelle pour procéder au vote.
Enfin, n’oubliez pas que vous ne pourrez certainement pas toucher aux parties communes, vous devez le prendre en compte dans la création de votre projet.
Bon à savoir : certains règlements de copropriétés comportent une clause qui interdit la création de chambres meublées.
Se renseigner sur les lois et les normes
Et celles-ci évoluent rapidement. Pour ne pas prendre de risque, renseignez-vous bien sur les étapes d’une division immobilière.
Certains services publics peuvent mettre du temps à vous apporter des réponses, le maître mot est donc l’anticipation.
Anticiper les démarches obligatoires
Comme mentionné ci-dessus, chaque nouveau lot devra avoir son propre compteur électrique. Dans certaines régions l’installation peut prendre plusieurs mois, pensez donc à en faire la demande le plus tôt possible.
Chaque nouveau lot devra également posséder son propre compteur d’eau et sa propre boîte aux lettres.
Choisir les bons artisans
Une division implique forcément des travaux. Entourez-vous de professionnels qualifiés et d’artisans de confiance, qui pourront réaliser les travaux avec minutie.
Choisir le bon artisan, c’est s’assurer d’une rentabilité plus rapide. Notre conseil : négociez les prix en proposant vos futurs projets immobiliers à vos artisans de confiance.
Division immobilière : les autres points à ne pas oublier
Voici quelques derniers détails importants à prendre en compte pendant vos travaux de division :
Bon a savoir
Ces obligations concernent les résidences principales. Même si vous louez votre bien, les respecter dès le départ vous permettra de le revendre plus facilement par la suite. D’autres règles sont mises en place pour les locations saisonnières par exemple.
Investisseur immobilier depuis 2014, je partage ici mes connaissances, retours expériences, astuces, formations et outils sur le thème de l’immobilier locatif et l’achat revente. Expert de l’immobilier locatif, je possède aujourd’hui 32 appartements locatifs répartis sur plusieurs immeubles de rapport, maisons et appartements en copropriété. Ma spécialité est l’investissement dans immeubles de rapport que ce soit en location nue ou meublée.