Un des grosses craintes des investisseurs immobiliers est la fiscalité, la peur de payer beaucoup trop d'impôts et que la rentabilité de votre bien immobilier fonde comme neige au soleil à cause de la fiscalité.
Payer des impôts est pourtant plutôt bon signe. En effet, si vous payez beaucoup d'impôts, cela signifie que vous gagnez beaucoup d'argent.
Néanmoins, cela reste tout à fait naturel de chercher à optimiser sa fiscalité.
Découvrons dans cet articles les meilleurs solutions pour ne pas payer d'impôts sur vos loyers en 2024.
Le mécanisme du déficit foncier pour gommer ses revenus fonciers
Lorsque vous faites de la location nue, la méthode pour ne pas payer d'impôts sur vos revenus fonciers (catégorie de revenus pour les loyers en location nue) est le déficit foncier.
Pour créer un déficit foncier, vos charges de l'année N devront être supérieurs à vos revenus fonciers de la même année.
Concrètement, vous allez devoir faire des projets immobiliers avec de gros travaux. Ces travaux de rénovation pour permettront de créer des charges et d'imputer un déficit foncier sur vos revenus globaux. En cas d'excédent de déficit, vous pourrez vous en servir pour gommer vos revenus fonctions des 10 années suivantes.
Prenons un exemple pour que ce soit plus parlant :
M. Pasquet paie beaucoup d’impôts sur le revenu. Il a une Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de 30%. Il réalise 70 000 € de travaux dans son dernier immeuble de rapport. Il peut donc déduire l'année des travaux 10700€ de son revenu imposable. Il fera alors une économie d’impôts de 3210 € ( 10700 x 0,30). Le reliquat de déficit fonction 59 300 € permettra de gommer ses revenus fonciers les 10 années suivantes. Si par exemple il déclare 15 000 € de revenus fonciers, il pourra les effacer en totalité et il aura encore un solde de 44 300 € à reporter l’année suivante et ainsi de suite jusqu’à épuisement de l'excédent de déficit.
L'objectif de cet article n'est pas de faire un cours complet sur le déficit foncier mais il faut savoir qu'il y a certaines règles à respecter. En créant un déficit foncier, vous devez vous engagez à louer pendant une durée de 3 ans en location nue. De plus, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas pris en compte pour le calcul du déficit foncier. Ne vous amusez donc pas à faire une division d'une grande maison et à créer un déficit foncier, cela ne fonctionnera pas ! Aussi, ne choisissez pas le régime micro foncier mais le réel pour être en mesure de déduire des travaux.
La méthode du déficit foncier est très puissante mais l'un des inconvénients est que l'enveloppe de travaux à déduire lors du déficit foncier se réduit très vite. C'est à dire qu'au bout de quelques années (à calculer en fonction de votre projet), si vous ne faites rien, vous repasserez en positif, en bénéfice foncier et vous paierez dans ce cas là de l'impôts sur vos revenus locatifs.
Conseils
En couplant le mécanisme du déficit foncier avec les conventionnements proposés par l'ANAH, vous pouvez ne pas payer d'impôts sur les loyers perçus pendant (très) longtemps.
Plusieurs programmes ont été proposés dans le passé avec la loi Boorlo (ancien), la loi Causse. A présent, il s'agit du programme Loc'Avantages.
Je vous conseille chaudement à vous intéressez à ce type de conventionnement sans travaux pour réellement réduire vos impôts fonciers.
Voir aussi notre article : Faut-il investir dans l'immobilier avec ou sans travaux ?
La location meublée au régime réel simplifié pour ne pas être imposé sur ses loyers
La deuxième possibilité pour ne pas payer d’impôts sur vos loyers est de faire de la location meublée au régime réel simplifié. Faites bien attention de choisir le régime réel (et non le micro bic).
Grâce au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), un régime un peu "batard" entre le nom propre et la société, vous allez pouvez amortir et déduire des charges sur vos revenus BIC (benefices industriels commerciaux).
Grâce aux amortissement comptable sur le bien (de 20 à 40 ans selon les comptables), les travaux (de 10 à 20 ans) et le mobilier (5 ans), vous allez pouvoir profiter de votre cashflow positif tout en ayant un résultat comptable négatif.
Ainsi, vous ne paierez pas d'impôts (ni prélèvements sociaux) sur votre location meublée.
Investir en société pour choisir quand payer de l'impôts
La dernière méthode est d'investir en société (SCI à l’IS mais aussi SAS, SARL de famille, ...).
Comme pour le statut LMNP, vous allez également bénéficier des amortissements comptables ainsi que la possibilité de déduire certaines charges.
En investissant en société, vous bénéficiez d'une fiscalité dite "opaque", c'est à dire sans aucuns liens avec vos revenus personnels.
Ainsi, si votre résultat comptable est négatif, vous ne paierez pas d'impôts. Si votre résultat est positif, vous subirez l'impôts des sociétés qui est relativement faible (taux réduit de 15 % s'applique aux premiers 38 120 € de bénéfices imposables à l'IS).
Cette solution est idéale pour les personnes souhaitant capitaliser et réinvestir le capital dans un nouveau projet d'investissement. En revanche, investir via une société à l'IS en immobilier n'est pas l'idéale si vous souhaitez vivre de loyers.
Se former à la fiscalité immobilière
Pour ne pas faire d'erreurs qui pourraient vous coûter très cher, il est important de se former et se tenir au courant des derniers changements.
Pour se former à la fiscalité immobilière, je vous conseille la formation PACK INTEGRAL IMMOBILIER d'Etienne Brois ou encore la formation de Greenbull : Créer et Développer une Entreprise à Prépondérance Immobilière dans laquelle Yann Darwin vous détaillera tout ce qu'il faut savoir sur la fiscalité et montages avancés (holding, ...).
Conclusion
Dans cet article, nous avons des solutions pour éviter de payer de l'impôt sur vos loyers pour pourquoi pas un jour vivre de vos investissements immobilier. J'espère que cet article vous aura été utile. N'hésitez pas à le partager ou à laisser un commentaire.
Investisseur immobilier depuis 2014, je partage ici mes connaissances, retours expériences, astuces, formations et outils sur le thème de l’immobilier locatif et l’achat revente. Expert de l’immobilier locatif, je possède aujourd’hui 32 appartements locatifs répartis sur plusieurs immeubles de rapport, maisons et appartements en copropriété. Ma spécialité est l’investissement dans immeubles de rapport que ce soit en location nue ou meublée.
